2026年、住宅ローンを滞納したら：連邦法があなたに与える120日、競売を止める一枚の書類、そして誰も教えてくれない税金

差押えは「出来事」ではありません。「時計」です。そしてその時計は、銀行に対しても回っています。

一回、払えませんでした。屋根が壊れたのかもしれません。勤務時間が削られたのかもしれません。あるいはエスクロー口座が固定資産税の値上げを飲み込み、予告もなく月々の支払いが300ドル跳ね上がったのかもしれません。そして二回目も払えません。封筒が届き始め、電話が鳴り始めます。頭の中には、誰も口に出さないあの言葉が浮かびます。差押え。[6]

しかし、ほとんど誰も教えてくれない事実があります。米国では、差押えは銀行が腹を立てたから来週の火曜日に片付けられる、というものではありません。差押えは連邦規則が支配する手続きです。そしてその規則は、あなたのモーゲージ・サービサー — あなたのお金を受け取る会社 — に対して、いくつもの厳格な期限を課しています。そのうちのいくつかは、文字通りあなたの盾です。[3, 4]

最も大きいものを一つ。12 CFR §1024.41(f)(1)によれば、サービサーはローンが120日を超えて延滞するまで、差押え手続きの最初の書類を提出できません。4か月です。これは銀行の親切ではありません。規則です。そしてこの規則は、あなたが何かをする時間を与えるために存在します。[3]

悲劇なのは、ほとんどの人がその120日間に、最悪の結果を保証するたった一つのことをすることです。何もしない。手紙を開けません。電話しません。どうにか自然に解決するのを待ちます。このガイドはその逆です。時計を一日ずつ追い、競売をその場で止められる一枚の書類を示し、2026年のあなたのローン種別にどんな選択肢があるかを地図にし、そして今年から始まる、家を失った後まで追いかけてくる税金の請求書について警告します。[7]

なぜ今、突然「他人事」でなくなったのか：2026年の数字

自分だけだと感じているなら、そうではありません。米モーゲージ銀行協会（MBA）の2026年第1四半期調査では、1〜4世帯住宅の延滞率は4.44%でした。30日延滞2.24%、60日延滞0.78%、そして90日以上の延滞が1.42%です。実際に差押え手続きに入っているローンの割合は0.64%で、1年前より15ベーシスポイント上昇しました。[25]

しかし平均は本当の話を隠します。ローン種別に分けると、その差は残酷です。コンベンショナル・ローンの延滞率は2.75%。FHAローンは11.88% — わずか1年で126ベーシスポイント上昇しました。VAローンは4.99%。MBAのマリーナ・ウォルシュ氏の言葉を借りれば、FHAの延滞率はいまやコンベンショナルより約900ベーシスポイント上にあり、これは「2021年以降で最も開いた差」です。[25]

なぜFHAなのか。セーフティネットが変わったからです。FHAのパンデミック時代の救済策 — COVID-19リカバリー体系とFHA-HAMP — は2025年9月30日に失効しました。翌日、新しい恒久制度がその座を引き継ぎました。本物の制度であり、後ほど地図を描きます。ただし、より厳しくなっています。恒久的な「住宅維持」オプションの資格が、いまや24か月に1回に制限されました。以前は18か月に1回でした。[19]

差押え申立ては延滞に追随します。ATTOMの集計では、2026年5月に米国で差押え申立てのあった物件は40,355件。住宅3,562戸に1戸の割合で、1年前より14%増です。その月に貸し手が差押えを開始したのは27,304件で、前年比13%増。ニューヨーク連邦準備銀行も信用記録の側から同じ話をしています。新たに深刻な延滞（90日以上）に陥った住宅ローン残高の割合が、1年で1.22%から1.48%へ上昇しました。[26, 24]

もう一つだけ文脈を。この手紙がなぜこんなに増えたのかを説明してくれるからです。借り換えで抜け出す道は、かつてのような非常口ではありません。フレディマックの調査では、2026年7月の30年固定金利は6.49%でした。問題が「払えない月々の返済額」なら、今日の金利で新しいローンを組むのは、たいてい答えではありません。答えは、以下の規則の中にあります。[27]

連邦法の時計：36日目、45日目、120日目

ここでのルールブックはRegulation X（12 CFR Part 1024）です。消費者金融保護局（CFPB）が執行します。この規則はあなたに何をしろとは言いません。あなたのサービサーが何を「しなければならないか」を定めています。そしてその期限は早くから始まります。誰かが差押えという言葉を口にするずっと前から。[5]

36日目 — 誰かが実際にあなたと話さなければなりません。 §1024.39(a)により、サービサーは「延滞36日目までに、延滞している借り手との実際の接触（live contact）を確立するか、確立するための誠実な努力をしなければならない」とされています。自動音声電話ではありません。実際の接触です。そしてあなたに届いた瞬間、サービサーはロス・ミティゲーション（損失軽減）の選択肢が存在することを伝えなければなりません。その一文こそが扉です。[1]

45日目 — 名前のある担当者がつきます。 §1024.40(a)(1)は、サービサーに「延滞45日目までに、延滞している借り手に担当職員を割り当てる」ことを求めています。その担当者は、あなたが恒久的な合意のもとで2回連続して支払うまで、担当し続けなければなりません。あなたのことを何も知らないコールセンターの担当者の間をたらい回しにされているなら、それは面倒なだけでなく違反の可能性があります。割り当てられた担当者を名指しで要求してください。[2]

121日目 — 差押えが「始まることさえ」できる最も早い日。 これが核心です。§1024.41(f)(1)は、ローンが120日を超えて延滞していない限り、サービサーは「司法・非司法を問わず、差押え手続きのために適用法が要求する最初の通知または申立てを行ってはならない」と定めています。おおよそ4回分の未払いです。それまでは、その機械は法的に動かせません。[3]

正直な警告を一つ。人が傷つくのはここです。120日は「猶予期間」ではありません。 延滞料は即座に発生します。信用情報は30日で傷つきます。利息は回り続けます。120日ルールはあなたを安全にはしません。行動する時間を稼ぐだけです。この二つはまったく別物です。これを混同した人が、何もしないまま119日目に到達するのです。[6]

すべてを変える一枚の紙：完全なロス・ミティゲーション申請書

「ロス・ミティゲーション（損失軽減）」とは、あなたの家を取り上げること以外のあらゆる方法を指す銀行用語です。返済計画。支払いの一時停止。ローン条件の恒久的な変更。円満な退出。サービサーにはこのメニューがあります。そしてあなたが完全な申請書を提出した瞬間、一連の法的義務がオンになります。[3, 6]

その義務には、それぞれ時計がついています。申請書を受け取ってから5日（週末と連邦祝日を除く）以内に、§1024.41(b)(2)(i)(B)はサービサーに書面での返答を求めます。申請書が完全かどうか、完全でないなら正確に何が足りないのかを。この手紙には価値があります。「もっと書類が必要です」という曖昧な言葉を、あなたが実際に終わらせられる「具体的な書面リスト」に変えてくれるからです。[3]

次に、完全な申請書を受け取ってから30日以内に、§1024.41(c)(1)はサービサーにあなたが利用できるすべてのロス・ミティゲーション選択肢を評価することを求めます。サービサーが出したい一つだけではありません。そして結果を書面で伝えなければなりません。すべてという言葉に注目してください。あなたにはメニュー全体を見る権利があります。一番上の一行だけではなく。[3]

では、断られたら？ 不服申立てができます。 §1024.41(h)は、ローン条件変更（モディフィケーション）の拒否に対して不服を申し立てる権利を与えます。しかもその不服は、あなたを拒否した人たちとは別の人たちが審査しなければなりません。不服を申し立てれば、§1024.41(e)(2)(iii)により、提案を受諾する期限がサービサーの回答から14日後まで延長されます。拒否通知は道の終わりではありません。道の一段階です。[3]

実践的な翻訳：申請書を出せ、完全にせよ、そして紙を残せ。 記録が残る方法で書類を送りましょう。日付、担当者名、やり取りの内容を書き留めましょう。サービサーがこれらの期限のどれか一つでも破れば、あなたにはCFPBに提出する価値のある苦情が生まれます。そして多くの場合、本物の交渉力が生まれます。[5]

37日ルール：完全な申請書一枚が競売を止める仕組み

これこそ、ほとんどの住宅所有者が一度も聞いたことのない規則であり、このルールブックで最も強力な条項です。

長年、サービサーは業界が「デュアル・トラッキング（二重進行）」と呼ぶゲームをしていました。片手であなたの条件変更書類を受け取り「審査中です」と言いながら、もう片方の手で差押えを進めるのです。申請書が誰かの机の上に置かれている間に家を失った人がいました。Regulation Xがそれを終わらせました。[5]

現行の§1024.41(g)の文言はこうです。差押えが既に申し立てられた後でも、借り手が「競売の37日より前に」完全なロス・ミティゲーション申請書を提出すれば、「サービサーは差押え判決や売却命令を求めることができず、競売を実施することもできない」とされています。例外はたった三つ。既に拒否済みで不服申立期間が過ぎたか不服が失敗した場合、あなたが提案を拒否した場合、または提案を受諾しておきながらその約束を破った場合です。[3]

もう一度読んでください。正確に理解する価値があります。競売期日が決まっていても、あなたが完全な申請書を37日以上残して提出すれば、サービサーはいったん止まって、まずあなたを審査しなければなりません。審査が進行中のまま家を売り払うことはできません。申請書は慈悲を乞う嘆願書ではありません。法的なブレーキです。[3]

注意点が二つ、どちらも重要です。第一に、鍵となる語は完全なです。不完全な申請書はブレーキを引けません。だからこそ5日以内の「何が足りないか」通知がこれほど有用なのです。第二に、37日は決して長くありません。カレンダーに競売日が記されているなら、これは来週考える問題ではありません。§1024.41(e)(1)によれば、完全な申請書が競売の90日未満前に届いた場合、サービサーは受諾期限を7日まで短縮できます。速さがすべてです。[3]

メニュー：家を守る選択肢と、傷を残さずに去る選択肢

すべてのロス・ミティゲーションのメニューは二つに分かれます。最初の問い：家を守りたいのか、そしてこの先、実際に払っていけるのか。 ここは正直に。永遠に払えない返済額を守ろうと戦うことは、同じ結末を先延ばしするだけで、その過程で貯金を燃やします。[6]

家を守る側。 返済計画（repayment plan）は、滞納分を今後の数か月に分けて、通常の返済額に上乗せして返す方式です。短期間で既に解決した困難に向きます。フォベアランス（支払猶予）は、決められた期間、支払いを止めるか減らします。消してくれるわけではないので、止めた分が後で「どう」戻ってくるのか必ず確認してください。ローン条件変更（modification）は、ローンそのものを恒久的に変えます。金利、期間、または残高を調整して、あなたが払える返済額を作ります。部分請求（partial claim）や支払繰延は、滞納分を別の無利息の二番抵当に移し、家を売る・借り換える・完済するときに返す仕組みです。[19, 28]

去る側。 ショートセール（任意売却）は、借金より安い値段で売ることを貸し手が認める方式です。代物弁済（deed in lieu）は、所有権を自発的に引き渡し、競売を飛ばすことです。どちらも、差押えが最後まで進むよりは信用にとっても尊厳にとってもはるかにましです。ただし、どちらも2026年には税金の請求書を呼び込む可能性があります。それについては後で一つの節を割きます。読まずにどちらにも署名しないでください。[14]

そしてこの会話には、ほとんどの人が決して呼ばない無料の専門家がいます。HUD承認の住宅カウンセラーは訓練を受け、資格を持ち、そして — ここを人は信じないのですが — 無料です。サービサーからの手紙を一緒に読み、どの選択肢が実際にあなたに合うかを教え、完全な申請書を組み立てる手伝いもしてくれます。CFPBのカウンセラー検索で探すか、HUDの1-800-569-4287に電話してください。[8, 9]

ローンの種類が選択肢を決める：2026年のFHA・VA・コンベンショナル

Regulation Xはすべての人に「手続き」を定めます。しかし実際に何を提案してもらえるかは、あなたのローンを誰が支えているかで決まります。電話する前に、自分のローンがどれかを確認しましょう。クロージング書類に書いてあり、サービサーに聞けば教えてくれます。

FHA。 2026年に最も変わったのがここです。Mortgagee Letter 2025-12（2025年4月15日発行）が先行のML 2025-06を置き換え、COVID-19オプションとFHA-HAMPを2025年9月30日で終了させ、新しい恒久体系の施行日を2025年10月1日に前倒ししました。恒久メニューはこう流れます。初期延滞の道具として返済計画とフォベアランス、その次に恒久的な「住宅維持」オプションとして単独部分請求、単独ローン条件変更、その二つの組合せ、そしてpayment supplement。返済計画は24か月を超えられません。決定的なのは、HUDが再利用の資格を絞ったこと。恒久的な「住宅維持」オプションは、いまや24か月に1回のみです。18か月ではなく。[19, 20]

FHAで知っておく価値のある細部を一つ、文書の原文そのままです。返済計画が承認されると、「Mortgagee（貸し手）は進行中のあらゆる差押え手続きを停止または終了しなければならない」とあります。計画の承認を得ること自体がブレーキなのです。[20]

VA — これは真新しい話です。 旧VASPプログラムは2025年5月に新規受付を停止し、退役軍人は空白に置かれました。議会はVA Home Loan Reform Act（2025年7月30日署名）でこれを埋め、2026年6月15日、VAは「VA Partial Claim Programを正式に開始」しました。VAが延滞分を立て替え、その金額は月々の支払いも利息もない後順位の抵当になります。家を売る・借り換える・完済するときに返済します。[21, 22]

VAプログラムについて正直な但し書きを二つ。細部が重要だからです。あなたが直接申請するのではありません。 サービサーがあなたに代わってVAに部分請求を提出します。そしてサービサーには2026年11月28日までに自社システムへ組み込む猶予が与えられており、まだ準備できていないところもあります。ですから決めつけないでください。サービサーにVA Partial Claimを導入済みかどうか、直接尋ねてください。 行き詰まったら、VAにはまさにこのための電話窓口があります。877-827-3702、オプション6。[22, 21]

コンベンショナル（ファニーメイ／フレディマック）。 ここでの主力はFlex Modificationです。ファニーメイのサービシング・ガイドによれば、おおむね「60日以上延滞」しているか差し迫った債務不履行状態の借り手を対象とし、12か月以上前に実行されたコンベンショナルの一番抵当であることが必要で、今より低い返済額を生み出すよう設計されています。フレディマックも並行して同様のプログラムを運営しています。困難は過ぎたが滞納分を一括で返せない場合は、支払繰延（payment deferral）も選択肢に入ります。[29, 28]

期限つきの資源がもう一つあります。2021年に創設された住宅所有者支援基金（HAF）は、61万人を超える住宅所有者に79億ドル近くを支給しました。滞納した住宅ローン、固定資産税、保険料を賄えるお金です。各州は既にその約95%を使い切り、ほとんどのプログラムは終了しました。まだ開いているところもありますが、プログラム自体は2026年9月に終了予定です。滞納しているなら、来月ではなく今日、自分の州を確認してください。[23, 10]

2026年の税の罠：免除された住宅ローン債務が、再び課税対象になりました

これは、良質な助言コラムでさえ今なお誤って書いている部分であり、2026年が2025年と本当に違う理由です。

まず一般原則から。誰かがあなたの借金を免除すると、IRSは通常、その免除額を所得とみなします。 IRSの案内はこう明言します。「あなたの債務が、負っている金額より少ない額で取り消し・免除・免責された場合、その取り消された債務額は課税対象である。」 ショートセール、代物弁済、残高の一部が消える差押え、そして元本を削るローン条件変更のすべてに当てはまります。[15]

20年近くのあいだ、住宅所有者には盾がありました。適格主居住用債務（QPRI）の除外規定です。主たる住居の免除された住宅ローン債務を所得から除いてくれる制度でした。その盾は失効しました。 条文 26 U.S.C. §108(a)(1)(E)は、この除外を「2026年1月1日より前に」免除された債務 — またはその日より前に書面で締結された取り決めに基づく免除 — に限定しています。IRSもPublication 4681で同じことを述べています。QPRIは「2025年12月31日より後に完了した免除、またはその後に締結された免除合意については、所得から除外できない」。2025年の税法は住宅ローン利子控除を恒久化し、住宅ローン保険料控除を復活させましたが、これは延長しませんでした。[12, 14]

では、2026年に家を失う人は全員が税金の請求書を受け取るのでしょうか。いいえ。 ここで慌ててはいけません。ほかに二つの扉が、依然として大きく開いているからです。

扉その一：支払不能（insolvency）。 §108(a)(1)(B)により、免除の直前にあなたが支払不能だった範囲では、免除された債務は所得になりません。支払不能とは、総債務があなたの全財産の公正市場価値を上回る状態を指します。そして§108(a)(3)は、除外の上限を正確に「納税者が支払不能である金額」までと定めます。実のところ、差押えに直面している人の多くは、この定義上、支払不能です。IRSはこれを証明するためのワークシート（Insolvency Worksheet）をPublication 4681に載せています。記入してください。保管してください。破産（§108(a)(1)(A)）はそれとは別の、さらに明快な除外事由です。[12, 14]

扉その二：ノンリコース（非遡及）ローン。 これは本当に意外な事実です。あなたの住宅ローンがノンリコースなら — つまり貸し手が頼れるのは家だけで、不足分をあなた個人に追及できないなら — 差押えでは債務免除所得（COD）がまったく発生しません。IRS Publication 4681はきっぱりこう述べます。「貸し手による物件の差押えは、債務免除による通常所得を生じさせない。」 代わりに債務全額が売却代金として扱われ、あなたは譲渡益か譲渡損を計算するだけです。リコース（遡及）ローンなら規則は分かれます。家の公正市場価値を超える不足分は通常所得になります。あなたのローンがリコースかどうかは州法次第で、購入資金ローンだったかにも左右されます。税務専門家に尋ねる価値は十分あります。この違いが数万ドルを分けます。[14, 18]

想定しておくべき書類：貸し手が物件を取得または放棄すればForm 1099-Aが、債務が実際に取り消されればForm 1099-Cが発行されます。どちらもIRSにも提出されるので、無視するという選択肢はありません。あらゆる債務にわたる債務免除所得の仕組みを詳しく知りたい方は、債務免除とForm 1099-Cのガイドで別途扱っています。[16, 17]

家を救うと言って前金を要求してきたら、それは違法です

差押えの申立ては公開記録です。つまり、あなたの案件が申し立てられた瞬間に、ある種の業者はあなたの名前、住所、そして切迫の度合いを知ります。彼らが送ってくる手紙は、公的文書のように見えます。違います。[30]

連邦法にはこれに対する具体的で断固たる答えがあります。すべての住宅所有者が知っておくべきです。Regulation O — 住宅ローン救済サービス規則、12 CFR §1015.5(a) — によれば、差押え救済業者は「消費者が自身のローン保有者またはサービサーとの間で書面による合意を締結するまで、いかなる手数料その他の対価の支払いも要求または受領してはならない」とされています。[11]

平たく言えば：あなたのサービサーから本物の書面提案を取りつけ、あなたがそれに署名するまで、彼らは一銭も受け取れません。 だからとても簡単なテストが一つできます。その前に誰かが金を要求してきたら、立ち去ってください。レターヘッドがどれほど公的に見えようと、どれほど切迫した口調だろうと関係ありません。前金を求めること自体が違反です。[11]

Regulation Oはさらに踏み込みます。業者がついにその書面提案を渡すとき、§1015.5(b)は特定の目立つ形式での開示を要求します。見出しは「重要なお知らせ：このサービスを購入する前に、以下の情報をご検討ください」で、次の文言を明記しなければなりません。「あなたはこの提案を受諾も拒否もできます。拒否した場合、当社に支払う必要はありません。」 この告知がなければ、相手は正規の業者ではありません。[11]

経験則をもう二つ。家を「預かって」また貸してあげると約束する相手に、絶対に権利証（deed）を譲渡しないでください。そして住宅ローンの支払いを、サービサーではない第三者に絶対に送らないでください。どちらも、守れたはずの家を失う典型的な経路です。救済業者が金を取ってやると言うことのすべてを、HUD承認カウンセラーは無料でやってくれます。[30, 8]

あなたの州が決める：どれだけ速く進むか、そして借金が追いかけてくるか

連邦法は下限を敷きます。速さを決めるのは州法です。大きく見ると、州は二つの陣営に分かれます。

司法差押え（judicial foreclosure）の州では、貸し手は家を取るために裁判所に訴えなければなりません。あなたには訴状が送達され、答弁でき、裁判官が関与します。時間がかかります。多くは数か月、時には数年。非司法差押え（non-judicial foreclosure）の州では、信託証書に既に「売却権限（power of sale）」が含まれており、貸し手はおおむね裁判所の外で通知・競売の手続きを進められます。はるかに速い。連邦法の120日の床は同じでも、その後半はまったく違います。[7]

二つ目の州法上の問いは、あなたの将来にまで手を伸ばします。不足額判決（deficiency judgment）です。家が競売で借金より安く売れたとき、貸し手はその差額をあなた個人に請求できるのか。ある州では「できます」。別の州では反不足額法（anti-deficiency statutes）がそれを阻みます。主たる住居の購入資金（purchase-money）ローンに限る場合が多い。これは税法上、あなたのローンがリコースかノンリコースかを分ける、まさにその分岐点でもあります。だからこの二つの問いは、セットで尋ねるべきなのです。[14]

競売をその場で凍結させる最終手段もあります。使わないとしても、存在することは知っておいてください。破産を申し立てると、11 U.S.C. §362(a)の自動停止（automatic stay）が発動します。これは「破産財団の財産に対する担保権を設定・完成・実行しようとするあらゆる行為」を止めます。予定されていた競売は止まります。チャプター13はさらに進んで、返済計画を通じて滞納分を治癒（cure）できるようにします。実際のコストを伴う重大な一歩であり、別途話し合う価値があります。その選択はチャプター7 vs チャプター13ガイドで扱っています。[13, 31]

それでも起きてしまったら：差押えが「その後」に実際に払わせる代償

手続きをどれだけうまく踏んでも、数字が合わないときがあります。それは道徳的な失敗ではありません。算数です。そのとき大切なのは、被害を小さくすることと、それがどれくらい続くのかを知ることです。

最後まで進んだ差押えは、信用情報に深刻な負の記録として残り、通常7年間残ります。しかし被害はゼロか1かではありません。競売の前に取りまとめたショートセールや代物弁済は、たいてい最後まで行った差押えより穏当に扱われます。そして同じくらい重要なこと — 自分のスケジュールで、尊厳と書類を保ったまま去ることができます。家を守れないと既に確信しているなら、早めに出口を選ぶほうが、運び出されるより明らかにましです。[6]

再び融資を受ける道が永遠に閉ざされるわけではありません。政府系プログラムには差押え後の待機期間があります。そしてその期間は通常、最後まで行った差押えより、ショートセールや代物弁済のほうが短いのです。競売が自分に「起きる」に任せるのではなく、出口を交渉すべき、金額と年数で測れる具体的な理由です。自分の状況にどの時計が当てはまるか、HUDカウンセラーに尋ねてください。[8]

そして前節の税務書類を忘れないでください。すべてが終わった翌1月に、1099-Aか1099-Cが届きます。あなたが支払不能だったなら — この状況にある人の多くはそうです — 支払不能ワークシートを作成し、除外を主張してください。 家を失い、そのうえ手にしたことすらない借金に税金まで払う。それが最悪の結末であり、十分に避けられます。[14]

今週やること、順番に

1. 郵便を開けてください。 全部です。その手紙の中に、あなたの期限、割り当てられた担当者、そして競売期日があるかどうかが入っています。見ることを拒む時計は、使えません。

2. 何日延滞しているか、そして差押えが既に申し立てられているかを確認してください。 この一つの事実が、どの規則が生きているかを教えてくれます。120日より前なのか、それとも既に競売期日がカレンダーに載り、37日の窓が回り始めているのか。[3]

3. ほかの誰かに電話する前に、HUD承認の住宅カウンセラーに電話してください。 無料で、彼らはあなたの味方で、毎日この仕事をしています。ここで検索するか、1-800-569-4287に電話を。[8]

4. 完全なロス・ミティゲーション申請書を提出し、必ず「完全に」してください。 サービサーに正確な書類リストを要求しましょう。5日以内の受領確認レターをチェックリストとして使いましょう。痕跡が残る方法ですべてを送りましょう。[3]

5. 今日、あなたの州の住宅所有者支援基金（HAF）を確認してください。 大半は終了し、いくつかは開いており、プログラム自体は2026年9月に終わります。調べるのに10分あれば足ります。[10]

6. 見知らぬ相手に絶対に前金を払わないでください。 Regulation Oがそれを違法と定めています。HUDカウンセラーが同じ仕事をタダでやってくれます。[11]

そして、もう少し長い目で見た話を一つ。返済額が払えなくなった理由がエスクローの急騰 — 固定資産税の再評価や倍増した保険料 — なら、ローン条件変更は解決の半分にすぎません。もう半分は、これから実際に払うことになる返済額を軸に、家計を組み直すことです。税金と保険を含めた本当の数字を出し、昔払っていた返済額ではなく、その数字を中心に計画を立ててください。

住宅差押えとローン滞納：よくある質問

以下の質問は絶えず出てきます。そして答えは、たいてい上記の連邦法上の期限のどれかに帰着します。迷ったときの最も安全な一手は、いつも同じです。完全なロス・ミティゲーション申請書をサービサーに提出し、HUD承認カウンセラーに電話をつなぐこと。[6]