2026년 모기지 연체: 연방법이 주는 120일, 압류 매각을 멈추는 서류 한 장, 그리고 아무도 말해주지 않는 세금

압류는 사건이 아닙니다. 시계입니다. 그리고 그 시계는 은행에게도 똑같이 돌아갑니다.

한 달을 못 냈습니다. 지붕이 무너졌을 수도 있고, 근무 시간이 줄었을 수도 있습니다. 아니면 에스크로 계좌가 오른 재산세를 삼키는 바람에, 예고도 없이 월 납입금이 300달러 뛰었을 수도 있습니다. 그리고 두 달째를 못 냅니다. 이제 우편물이 오기 시작하고, 전화가 울리기 시작합니다. 머릿속에는 아무도 입 밖에 내지 않는 그 단어가 떠오릅니다. 압류.[6]

그런데 거의 아무도 알려주지 않는 사실이 있습니다. 미국에서 압류는, 은행이 짜증 났다고 다음 주 화요일에 해치울 수 있는 일이 아닙니다. 압류는 연방 규정이 지배하는 절차입니다. 그리고 그 규정은 당신의 모기지 서비서 — 당신 돈을 받아 가는 회사 — 에게 여러 개의 딱딱한 마감일을 걸어둡니다. 그중 몇 개는, 말 그대로 당신의 방패입니다.[3, 4]

가장 큰 것 하나. 12 CFR §1024.41(f)(1)에 따르면, 서비서는 대출이 120일을 넘게 연체되기 전까지 압류 절차의 첫 서류를 낼 수 없습니다. 넉 달입니다. 이건 은행의 배려가 아닙니다. 규칙입니다. 그리고 이 규칙은, 당신이 뭔가를 할 시간을 주려고 존재합니다.[3]

비극은, 대부분의 사람이 그 120일 동안 최악의 결과를 보장하는 딱 한 가지를 한다는 것입니다. 아무것도 안 하기. 편지를 뜯지 않습니다. 전화하지 않습니다. 어떻게든 저절로 해결되기를 기다립니다. 이 가이드는 그 반대입니다. 시계를 하루하루 따라가고, 압류 매각을 그 자리에서 멈춰 세울 수 있는 서류 한 장을 보여주고, 2026년 당신의 대출 종류에 어떤 선택지가 있는지 지도를 그리고, 올해부터는 집을 잃은 뒤에도 문밖까지 따라오는 세금 청구서를 경고합니다.[7]

왜 지금 갑자기 남의 일이 아닌가: 2026년의 숫자들

나만 이런 것 같다면, 그렇지 않습니다. 모기지은행협회(MBA)의 2026년 1분기 조사에서, 1~4세대 주택의 연체율은 4.44%였습니다. 30일 연체 2.24%, 60일 연체 0.78%, 그리고 90일 이상 연체가 1.42%입니다. 실제로 압류 절차에 들어간 대출 비율은 0.64%로, 1년 전보다 15bp 올랐습니다.[25]

그런데 평균은 진짜 이야기를 감춥니다. 대출 종류별로 쪼개면 격차가 잔인합니다. 컨벤셔널 대출 연체율은 2.75%. FHA 대출은 11.88% — 1년 만에 126bp 올랐습니다. VA 대출은 4.99%. MBA의 마리나 월시(Marina Walsh)의 표현대로, FHA 연체율은 이제 컨벤셔널보다 대략 900bp 위에 있고, 이는 “2021년 이후 가장 벌어진 격차”입니다.[25]

왜 FHA일까요? 안전망이 바뀌었기 때문입니다. FHA의 팬데믹 시절 구제 옵션 — COVID-19 Recovery 체계와 FHA-HAMP — 는 2025년 9월 30일에 만료됐습니다. 바로 다음 날 새로운 영구 제도가 그 자리를 대신했습니다. 진짜 제도이고, 아래에서 지도를 그려드립니다. 다만 더 빡빡합니다. 영구적인 ‘집 지키기’ 옵션을 받을 자격이 이제 24개월에 한 번으로 제한됩니다. 예전에는 18개월에 한 번이었습니다.[19]

압류 신청은 연체를 따라옵니다. ATTOM 집계로 2026년 5월 미국에서 압류 신청이 들어간 부동산은 40,355건이었습니다. 주택 3,562채당 1채꼴이고, 1년 전보다 14% 늘었습니다. 그달에 대출기관이 압류를 개시한 건수는 27,304건으로, 전년 대비 13% 증가했습니다. 뉴욕 연방준비은행은 신용기록 쪽에서 같은 이야기를 합니다. 새로 심각한 연체(90일 이상)로 넘어간 모기지 잔액 비율이 1년 사이 1.22%에서 1.48%로 올랐습니다.[26, 24]

맥락을 하나만 더 짚겠습니다. 이 편지들이 왜 이렇게 많이 오는지 설명해주기 때문입니다. 리파이낸싱으로 빠져나가는 길은 예전 같지 않습니다. 프레디맥 조사에서 2026년 7월 30년 고정금리는 6.49%였습니다. 문제가 ‘낼 수 없는 월 납입금’이라면, 오늘 금리로 새 대출을 받는 것은 보통 답이 아닙니다. 답은 아래의 규칙들 안에 있습니다.[27]

연방법의 시계: 36일, 45일, 120일

여기서의 규칙집은 Regulation X(12 CFR Part 1024)입니다. 소비자금융보호국(CFPB)이 집행합니다. 이 규정은 당신이 무엇을 하라고 말하지 않습니다. 당신의 서비서가 무엇을 ‘반드시’ 해야 하는지를 말합니다. 그리고 그 마감일들은 일찍 시작됩니다. 누군가 압류라는 단어를 꺼내기 훨씬 전에요.[5]

36일차 — 누군가는 반드시 당신과 ‘직접’ 이야기해야 합니다. §1024.39(a)에 따라 서비서는 “연체 36일차보다 늦지 않게 연체 차주와 실제 접촉(live contact)을 확립하거나, 확립하기 위한 성실한 노력을 해야” 합니다. 자동 녹음 전화가 아닙니다. 실제 접촉입니다. 그리고 당신에게 닿는 순간, 서비서는 손실완화(loss mitigation) 옵션이 존재한다는 사실을 알려야 합니다. 바로 그 한 문장이 문입니다.[1]

45일차 — 이름이 있는 담당자가 배정됩니다. §1024.40(a)(1)은 서비서에게 “연체 45일차보다 늦지 않게 연체 차주에게 담당 인력을 배정할 것”을 요구합니다. 그 담당자는 당신이 영구 합의에 따라 두 번 연속 납입할 때까지 붙어 있어야 합니다. 당신 사정을 전혀 모르는 콜센터 상담원들 사이에서 계속 튕겨 다니고 있다면, 그건 짜증나는 정도가 아니라 위반일 수 있습니다. 배정된 담당자를 이름으로 요구하세요.[2]

121일차 — 압류가 ‘시작이라도’ 될 수 있는 가장 이른 날. 이게 핵심입니다. §1024.41(f)(1)은 서비서가 대출이 120일을 넘게 연체되지 않는 한 “사법적이든 비사법적이든 압류 절차를 위해 관련 법이 요구하는 최초의 통지 또는 신청을 해서는 안 된다”고 정합니다. 대략 넉 달 치를 못 낸 시점입니다. 그전까지는, 그 기계가 법적으로 돌아갈 수 없습니다.[3]

솔직한 경고를 하나 하겠습니다. 사람들이 여기서 다칩니다. 120일은 ‘유예 기간’이 아닙니다. 연체료는 즉시 붙습니다. 신용보고서는 30일이면 타격을 받습니다. 이자는 계속 굴러갑니다. 120일 규칙은 당신을 안전하게 만들어주지 않습니다. 행동할 시간을 벌어줄 뿐입니다. 이 둘은 완전히 다릅니다. 이걸 헷갈리다가, 사람들은 아무것도 안 한 채 119일차에 도착합니다.[6]

모든 것을 바꾸는 종이 한 장: 완전한 손실완화 신청서

“손실완화(loss mitigation)”는 당신 집을 가져가는 것 말고 다른 모든 방법을 가리키는 은행 용어입니다. 상환 계획. 납입 일시 중지. 대출 조건의 영구 변경. 우아한 퇴장. 서비서에게는 이런 메뉴판이 있습니다. 그리고 당신이 완전한 신청서를 내는 순간, 일련의 법적 의무가 켜집니다.[3, 6]

그 의무들에는 각자의 시계가 달려 있습니다. 신청서를 받은 뒤 5일(주말과 연방 공휴일 제외) 안에, §1024.41(b)(2)(i)(B)는 서비서가 서면으로 답하도록 요구합니다. 신청서가 완전한지, 완전하지 않다면 정확히 무엇이 빠졌는지를요. 이 편지는 값집니다. “서류가 더 필요해요”라는 애매한 말을, 당신이 실제로 끝낼 수 있는 ‘구체적인 서면 목록’으로 바꿔주기 때문입니다.[3]

그다음, 완전한 신청서를 받은 뒤 30일 안에, §1024.41(c)(1)은 서비서가 당신에게 가능한 모든 손실완화 옵션을 평가하도록 요구합니다. 서비서가 내키는 하나만이 아니라요. 그리고 결과를 서면으로 알려야 합니다. 모든이라는 단어에 주목하세요. 당신은 메뉴판 전체를 볼 권리가 있습니다. 맨 위 한 줄이 아니라요.[3]

그런데 거절당하면요? 항소할 수 있습니다. §1024.41(h)는 대출조건변경(모디피케이션) 거절에 대해 항소할 권리를 줍니다. 그리고 그 항소는 당신을 거절했던 사람들이 아닌 다른 사람들이 검토해야 합니다. 항소하면 §1024.41(e)(2)(iii)에 따라, 제안을 수락할 기한이 서비서가 항소에 답한 날로부터 14일 뒤까지 연장됩니다. 거절 통지서는 길의 끝이 아닙니다. 길의 한 단계입니다.[3]

실전 번역: 신청서를 내라, 완전하게 만들어라, 그리고 종이를 남겨라. 기록이 남는 방식으로 서류를 보내세요. 날짜, 이름, 오간 말을 적어두세요. 서비서가 이 마감일 중 하나라도 어기면, 당신에게는 CFPB에 낼 만한 민원이 생깁니다. 그리고 많은 경우, 진짜 협상력이 생깁니다.[5]

37일 규칙: 완전한 신청서 하나가 압류 매각을 멈추는 방법

이것이 대부분의 주택 소유자가 한 번도 들어본 적 없는 규칙이고, 이 규칙집에서 가장 강력한 조항입니다.

수년 동안 서비서들은 업계에서 “이중 진행(dual tracking)”이라고 부르는 게임을 했습니다. 한 손으로는 당신의 모디피케이션 서류를 받아 “검토 중”이라고 말하면서, 다른 손으로는 압류를 계속 밀어붙이는 겁니다. 신청서가 누군가의 책상 위에 놓여 있는 동안 집을 잃은 사람들이 있었습니다. Regulation X가 그걸 끝냈습니다.[5]

현행 §1024.41(g)의 문언은 이렇습니다. 압류가 이미 신청된 뒤라도, 차주가 “압류 매각 37일보다 더 앞서” 완전한 손실완화 신청서를 제출하면 “서비서는 압류 판결이나 매각 명령을 구할 수 없고, 압류 매각을 실행할 수도 없다”고 합니다. 딱 세 가지 경우만 예외입니다. 이미 거절했고 항소 기간이 지났거나 항소가 실패한 경우, 당신이 제안을 거절한 경우, 또는 제안을 수락해 놓고 그 약속을 어긴 경우입니다.[3]

다시 읽어보세요. 정확히 알아둘 가치가 있습니다. 매각일이 잡혀 있는데 당신이 완전한 신청서를 37일 넘게 남기고 넣으면, 서비서는 일단 멈추고 당신을 먼저 심사해야 합니다. 심사가 진행 중인 상태로 집을 팔아버릴 수 없습니다. 신청서는 자비를 구하는 탄원서가 아닙니다. 법적 브레이크입니다.[3]

주의사항 두 가지, 둘 다 중요합니다. 첫째, 핵심 단어는 완전한입니다. 불완전한 신청서는 브레이크를 당기지 못합니다. 그래서 5일짜리 “무엇이 빠졌는지” 통지가 그렇게 유용한 겁니다. 둘째, 37일은 결코 긴 시간이 아닙니다. 달력에 매각일이 찍혀 있다면, 이건 다음 주에 생각할 문제가 아닙니다. §1024.41(e)(1)에 따르면, 완전한 신청서가 매각 90일 미만을 남기고 도착하면, 서비서는 제안 수락 기한을 7일까지 줄일 수도 있습니다. 속도가 전부입니다.[3]

메뉴판: 집을 지키는 선택지, 그리고 파괴 없이 떠나는 선택지

모든 손실완화 메뉴판은 둘로 갈립니다. 첫 질문: 집을 지키고 싶은가, 그리고 앞으로 실제로 감당할 수 있는가? 여기서는 솔직해야 합니다. 영영 낼 수 없을 월 납입금을 지키겠다고 싸우는 것은, 같은 결말을 늦출 뿐이고 그 과정에서 저축만 태웁니다.[6]

집을 지키는 쪽. 상환 계획(repayment plan)은 밀린 금액을 앞으로 몇 달에 나눠, 평소 납입금 위에 얹어 갚는 방식입니다. 짧고 이미 해결된 어려움에 좋습니다. 유예(forbearance)는 정해진 기간 동안 납입을 멈추거나 줄여줍니다. 없애주는 게 아니니, 멈춘 금액이 나중에 ‘어떻게’ 돌아오는지 반드시 물어보세요. 대출조건변경(loan modification)은 대출 자체를 영구히 바꿉니다. 금리, 기간, 또는 잔액을 손봐서 당신이 감당할 수 있는 납입금을 만듭니다. 부분청구(partial claim)나 납입 연기(payment deferral)는 밀린 금액을 별도의 무이자 2순위 담보로 옮겨두고, 집을 팔거나 리파이낸싱하거나 대출을 다 갚을 때 상환하게 합니다.[19, 28]

떠나는 쪽. 단기매도(short sale)는 빚보다 싼 값에 파는 것을 대출기관이 동의해주는 방식입니다. 대물변제(deed in lieu of foreclosure)는 소유권을 자발적으로 넘기고 경매를 건너뛰는 것입니다. 둘 다 압류가 끝까지 진행되는 것보다 신용에도, 자존심에도 훨씬 낫습니다. 다만 둘 다 2026년에는 세금 청구서를 부를 수 있습니다. 그건 아래에 따로 한 섹션을 뒀습니다. 읽지 않고는 어느 쪽에도 서명하지 마세요.[14]

그리고 이 대화에는 대부분의 사람이 절대 부르지 않는 무료 전문가가 있습니다. HUD 승인 주택 상담사는 훈련받고 자격을 갖춘 전문가이고 — 사람들이 잘 안 믿는 부분인데 — 무료입니다. 서비서가 보낸 편지를 함께 읽어주고, 어떤 옵션이 실제로 당신에게 맞는지 알려주고, 완전한 신청서를 꾸리는 것도 도와줍니다. CFPB 상담사 검색으로 찾거나, HUD 1-800-569-4287로 전화하세요.[8, 9]

대출 종류가 선택지를 결정한다: 2026년의 FHA, VA, 컨벤셔널

Regulation X는 모두에게 ‘절차’를 정해줍니다. 하지만 실제로 무엇을 제안받을 수 있는지는 당신의 대출을 누가 뒷받침하느냐에 달려 있습니다. 전화하기 전에 내 대출이 어느 쪽인지 확인하세요. 클로징 서류에 있고, 서비서에게 물어보면 알려줍니다.

FHA. 2026년에 가장 많이 바뀐 곳입니다. Mortgagee Letter 2025-12(2025년 4월 15일 발행)가 앞선 ML 2025-06을 대체하면서, COVID-19 옵션과 FHA-HAMP를 2025년 9월 30일에 종료시키고, 새 영구 체계의 시행일을 2025년 10월 1일로 앞당겼습니다. 이제 영구 메뉴는 이렇게 흐릅니다. 초기 연체 도구로 상환 계획과 유예가 있고, 그다음 영구적인 ‘집 지키기’ 옵션으로 단독 부분청구, 단독 대출조건변경, 이 둘의 결합, 그리고 payment supplement가 있습니다. 상환 계획은 24개월을 넘을 수 없습니다. 결정적으로, HUD는 재이용 자격을 조였습니다. 영구 ‘집 지키기’ 옵션은 이제 24개월에 한 번만 가능합니다. 18개월이 아니라요.[19, 20]

FHA에서 알아둘 만한 디테일 하나, 문서 원문 그대로입니다. 상환 계획이 승인되면 “Mortgagee(대출기관)는 진행 중인 모든 압류 조치를 중단하거나 종료해야 한다”고 되어 있습니다. 계획을 승인받는 것 자체가 브레이크입니다.[20]

VA — 이건 완전히 새 소식입니다. 기존 VASP 프로그램은 2025년 5월에 신규 접수를 중단했고, 그 바람에 재향군인들이 공백에 놓였습니다. 의회가 VA Home Loan Reform Act로 이를 메웠고(2025년 7월 30일 서명), 2026년 6월 15일 VA는 “VA Partial Claim Program을 공식 출범”시켰습니다. VA가 연체분을 대신 갚아주고, 그 금액은 월 납입도 없고 이자도 없는 후순위 담보가 됩니다. 집을 팔거나, 리파이낸싱하거나, 대출을 다 갚을 때 상환합니다.[21, 22]

VA 프로그램에 대한 솔직한 단서 두 가지, 디테일이 중요하니까요. 당신이 직접 신청하는 게 아닙니다. 서비서가 당신을 대신해 VA에 부분청구를 제출합니다. 그리고 서비서들에게는 2026년 11월 28일까지 이걸 자기 시스템에 반영할 시간이 주어졌습니다. 그래서 아직 준비가 안 된 곳도 있습니다. 그러니 넘겨짚지 마세요. 서비서에게 VA Partial Claim을 도입했는지 직접 물어보세요. 막히면, VA에 바로 이걸 위한 전화선이 있습니다. 877-827-3702, 6번.[22, 21]

컨벤셔널(패니메이 / 프레디맥). 여기서 주력은 Flex Modification입니다. 패니메이 서비싱 가이드에 따르면, 대체로 “60일 이상 연체”했거나 임박한 채무불이행 상태인 차주를 대상으로 하고, 최소 12개월 전에 실행된 컨벤셔널 1순위 대출이어야 하며, 지금보다 낮은 납입금을 만들어내도록 설계돼 있습니다. 프레디맥도 나란히 같은 프로그램을 운영합니다. 어려움은 지나갔지만 밀린 금액을 한 번에 갚을 수 없다면, 납입 연기(payment deferral)도 선택지에 있습니다.[29, 28]

마감일이 붙어 있는 자원이 하나 더 있습니다. 2021년에 만들어진 주택소유자 지원기금(HAF)은 61만 명 넘는 주택 소유자에게 79억 달러 가까이를 지급했습니다. 밀린 모기지, 재산세, 보험료를 메워줄 수 있는 돈입니다. 각 주는 이제 그 돈의 약 95%를 썼고, 대부분의 프로그램은 문을 닫았습니다. 몇 곳은 아직 열려 있고, 프로그램 자체는 2026년 9월에 종료될 예정입니다. 연체 중이라면, 다음 달이 아니라 오늘 당신 주를 확인하세요.[23, 10]

2026년의 세금 함정: 탕감된 모기지 빚이 다시 과세 대상이 됐습니다

이건 좋은 조언 칼럼들조차 아직도 틀리게 쓰고 있는 부분이고, 2026년이 2025년과 진짜로 다른 이유입니다.

일반 원칙부터 봅시다. 누군가 당신의 빚을 탕감해주면, IRS는 보통 그 탕감된 금액을 소득으로 봅니다. IRS 안내문은 이렇게 못 박습니다. “당신의 빚이 갚아야 할 금액보다 적게 취소, 면제, 또는 소멸되면, 그 취소된 부채 금액은 과세 대상이다.” 단기매도, 대물변제, 잔액 일부가 날아가는 압류, 그리고 원금을 깎아주는 대출조건변경에 모두 적용됩니다.[15]

거의 20년 동안 주택 소유자에게는 방패가 있었습니다. 적격 주거용 주택 담보채무(QPRI) 제외 규정입니다. 주 거주지의 탕감된 모기지 빚을 소득에서 빼주는 제도였죠. 그 방패가 만료됐습니다. 법 조문 26 U.S.C. §108(a)(1)(E)는 이 제외를 “2026년 1월 1일 전에” 탕감된 부채 — 또는 그 날짜 전에 서면으로 체결된 약정에 따른 탕감 — 로 한정합니다. IRS도 Publication 4681에서 똑같이 말합니다. QPRI는 “2025년 12월 31일 이후에 완료된 탕감 또는 그 이후에 체결된 탕감 약정에 대해서는 소득에서 제외될 수 없다.” 2025년 세법은 모기지 이자 공제를 영구화하고 모기지 보험료 공제를 되살렸지만, 이건 연장하지 않았습니다.[12, 14]

그러면 2026년에 집을 잃는 사람은 모두 세금 청구서를 받는다는 뜻일까요? 아닙니다. 여기서 당황하면 안 됩니다. 다른 문 두 개가 여전히 활짝 열려 있기 때문입니다.

첫 번째 문: 지급불능(insolvency). §108(a)(1)(B)에 따라, 탕감 직전에 당신이 지급불능 상태였던 만큼은 탕감된 빚이 소득이 아닙니다. 지급불능이란, 총부채가 당신이 가진 모든 것의 공정시장가치를 넘는 상태를 말합니다. 그리고 §108(a)(3)은 제외 한도를 정확히 “납세자가 지급불능인 금액”까지로 정합니다. 사실 압류에 직면한 사람 대부분은 이 정의상 지급불능입니다. IRS는 이를 증명하도록 Publication 4681에 지급불능 워크시트(Insolvency Worksheet)를 실어두었습니다. 작성하세요. 보관하세요. 파산(§108(a)(1)(A))은 그와 별개로, 훨씬 더 깔끔한 제외 사유입니다.[12, 14]

두 번째 문: 비소구(nonrecourse) 대출. 이건 진짜 뜻밖의 사실입니다. 당신의 모기지가 비소구라면 — 즉 대출기관이 기댈 수 있는 건 집뿐이고, 모자란 금액을 당신 개인에게 쫓아올 수 없다면 — 압류에서는 부채탕감소득(COD)이 아예 발생하지 않습니다. IRS Publication 4681은 딱 잘라 말합니다. “대출기관의 압류는 부채 취소로 인한 일반소득을 발생시키지 않는다.” 대신 부채 전액이 매각 대금으로 계산되고, 당신은 양도차익 또는 양도손실만 따지면 됩니다. 소구(recourse) 대출이면 규칙이 갈립니다. 집의 공정시장가치를 넘는 부족분은 일반소득이 맞습니다. 당신의 대출이 소구인지 여부는 주법에 달려 있고, 구입자금 대출이었는지에 따라 달라지는 경우도 많습니다. 세무 전문가에게 물어볼 가치가 충분합니다. 이 차이가 수만 달러를 가릅니다.[14, 18]

예상해야 할 서류: 대출기관이 부동산을 취득하거나 포기하면 Form 1099-A가, 부채가 실제로 취소되면 Form 1099-C가 나옵니다. 둘 다 IRS에도 제출되므로, 무시하는 건 선택지가 아닙니다. 모든 종류의 빚에 걸친 부채탕감소득의 작동 원리를 자세히 보려면, 부채 탕감과 Form 1099-C 가이드에서 따로 다뤘습니다.[16, 17]

집을 구해주겠다며 돈을 먼저 달라고 하면, 그건 불법입니다

압류 신청은 공개 기록입니다. 즉, 당신의 사건이 접수되는 순간 어떤 종류의 업자들은 당신의 이름과 주소, 그리고 당신이 얼마나 절박한지를 알게 됩니다. 그들이 보내는 편지는 공문서처럼 생겼습니다. 아닙니다.[30]

연방법에는 이에 대한 구체적이고 단호한 답이 있습니다. 모든 주택 소유자가 알아야 합니다. Regulation O — 모기지 구제 서비스 규칙, 12 CFR §1015.5(a) — 에 따르면, 압류 구제 업체는 “소비자가 자신의 대출 보유자 또는 서비서와 서면 합의를 체결하기 전까지, 어떠한 수수료나 대가의 지급도 요구하거나 수령할 수 없습니다.”[11]

쉬운 말로: 당신의 서비서로부터 진짜 서면 제안을 받아내고, 당신이 거기 서명하기 전까지는, 그들은 한 푼도 받을 수 없습니다. 그래서 아주 간단한 시험이 하나 생깁니다. 그 전에 누군가 돈을 요구하면, 그냥 나오세요. 편지지가 얼마나 공식적으로 생겼든, 얼마나 급박하게 말하든 상관없습니다. 돈을 먼저 요구하는 것 자체가 위반입니다.[11]

Regulation O는 한 걸음 더 나갑니다. 업체가 마침내 그 서면 제안을 건넬 때, §1015.5(b)는 특정한 형식의 눈에 띄는 고지를 요구합니다. 제목은 “중요 고지: 이 서비스를 구매하기 전에 다음 정보를 고려하십시오”이고, 이렇게 명시해야 합니다. “귀하는 이 제안을 수락하거나 거절할 수 있습니다. 거절하면 저희에게 돈을 지불하지 않아도 됩니다.” 이 고지가 없다면, 당신이 상대하는 건 합법적인 업체가 아닙니다.[11]

경험칙 두 가지 더. 집을 “맡아뒀다가” 다시 세를 놓아주겠다는 사람에게 절대 소유권 증서(deed)를 넘기지 마세요. 그리고 모기지 납입금을 서비서가 아닌 제3자에게 절대 보내지 마세요. 둘 다 지킬 수 있었던 집을 잃는 전형적인 경로입니다. 구제 업체가 돈을 받고 해주겠다는 모든 일은, HUD 승인 상담사가 무료로 해줍니다.[30, 8]

당신의 주가 결정한다: 얼마나 빨리 진행되는지, 그리고 빚이 따라오는지

연방법은 바닥을 깔아줍니다. 속도를 정하는 건 주법입니다. 크게 보면 주는 두 진영으로 나뉩니다.

사법 압류(judicial foreclosure) 주에서는, 대출기관이 집을 가져가려면 법원에 소송을 걸어야 합니다. 당신은 소장을 받고, 답변할 수 있고, 판사가 개입합니다. 시간이 걸립니다. 흔히 여러 달, 때로는 몇 년까지요. 비사법 압류(non-judicial foreclosure) 주에서는, 신탁증서(deed of trust)에 이미 “매각 권한(power of sale)”이 들어 있어서, 대출기관이 대체로 법원 밖에서 통지-경매 절차를 밟을 수 있습니다. 훨씬 빠릅니다. 연방법의 120일 바닥은 똑같지만, 그 뒤 절반은 완전히 다릅니다.[7]

두 번째 주법 질문은 당신의 미래까지 손을 뻗습니다. 부족액 판결(deficiency judgment)입니다. 집이 경매에서 빚보다 싸게 팔리면, 대출기관이 그 차액을 당신 개인에게 청구할 수 있을까요? 어떤 주는 “그렇다”입니다. 다른 주에서는 부족액 금지법(anti-deficiency statutes)이 이를 막습니다. 주 거주지의 구입자금(purchase-money) 대출에 한해서인 경우가 많습니다. 이건 세법상 당신의 대출이 소구인지 비소구인지를 가르는 바로 그 갈림길이기도 합니다. 그래서 두 질문은 함께 물어야 합니다.[14]

압류 매각을 그 자리에서 얼어붙게 만드는 최후의 수단도 있습니다. 쓰지 않더라도 존재한다는 건 알아두세요. 파산을 신청하면 11 U.S.C. §362(a)의 자동중지(automatic stay)가 발동합니다. 이는 “파산재단 재산에 대한 담보권을 설정, 완성, 또는 실행하려는 모든 행위”를 멈춥니다. 잡혀 있던 경매가 섭니다. 챕터 13은 여기서 더 나아가, 상환 계획을 통해 밀린 금액을 치유(cure)할 수 있게 해줍니다. 실제 비용이 따르는 중대한 결정이고, 따로 이야기할 가치가 있습니다. 그 선택은 챕터 7 vs 챕터 13 가이드에서 짚었습니다.[13, 31]

그래도 벌어졌다면: 압류가 그 뒤에 실제로 치르게 하는 대가

절차를 아무리 잘 밟아도 숫자가 안 맞는 때가 있습니다. 그건 도덕적 실패가 아닙니다. 산수입니다. 그럴 때 중요한 건 피해를 줄이는 것, 그리고 그게 얼마나 오래 가는지 아는 것입니다.

끝까지 진행된 압류는 신용기록에 심각한 부정적 기록으로 남고, 보통 7년 동안 남아 있습니다. 하지만 피해가 0 아니면 1인 건 아닙니다. 경매 전에 정리한 단기매도나 대물변제는 보통 끝까지 간 압류보다 덜 가혹하게 취급됩니다. 그리고 그만큼 중요한 것 — 당신 자신의 일정에 맞춰, 존엄과 서류를 온전히 지킨 채 떠날 수 있습니다. 집을 지킬 수 없다는 게 이미 확실하다면, 일찍 출구를 고르는 편이 끌려 나가는 것보다 명백히 낫습니다.[6]

다시 대출받는 길이 영영 막히는 건 아닙니다. 정부 지원 프로그램에는 압류 이후 대기 기간이 있습니다. 그리고 그 기간은 보통 끝까지 간 압류보다 단기매도나 대물변제 뒤가 더 짧습니다. 경매가 당신에게 ‘일어나도록’ 두는 대신 출구를 협상해야 할, 돈과 햇수로 환산되는 구체적인 이유입니다. 내 상황에 어떤 시계가 적용되는지 HUD 상담사에게 물어보세요.[8]

그리고 위 섹션의 세금 서류를 잊지 마세요. 모든 게 끝난 뒤 1월에 1099-A나 1099-C가 도착합니다. 당신이 지급불능이었다면 — 이 상황에 놓인 사람 대부분이 그렇습니다 — 지급불능 워크시트를 작성해서 제외를 주장하세요. 집을 잃고 나서, 손에 쥐어본 적도 없는 빚에 세금까지 더 내는 것. 그게 최악의 결말이고, 충분히 피할 수 있습니다.[14]

이번 주에 할 일, 순서대로

1. 우편물을 뜯으세요. 전부 다. 그 편지들 안에 당신의 마감일, 배정된 담당자, 그리고 매각일이 잡혀 있는지 여부가 들어 있습니다. 보기를 거부하는 시계는 쓸 수 없습니다.

2. 며칠 연체됐는지, 그리고 압류가 이미 신청됐는지 확인하세요. 이 사실 하나가 어떤 규칙이 살아 있는지를 알려줍니다. 120일 전인가요, 아니면 이미 매각일이 달력에 찍혀서 37일 창이 돌아가고 있나요?[3]

3. 다른 누구에게 전화하기 전에, HUD 승인 주택 상담사에게 먼저 전화하세요. 무료이고, 그들은 당신 편이고, 이 일을 매일 합니다. 여기서 검색하거나 1-800-569-4287로 전화하세요.[8]

4. 완전한 손실완화 신청서를 제출하고, 반드시 ‘완전하게’ 만드세요. 서비서에게 정확한 서류 목록을 요구하세요. 5일 내 접수 확인 편지를 체크리스트로 쓰세요. 흔적이 남는 방식으로 모든 것을 보내세요.[3]

5. 오늘 당신 주의 주택소유자 지원기금(HAF)을 확인하세요. 대부분은 닫혔고, 몇 곳은 열려 있고, 프로그램 자체는 2026년 9월에 종료됩니다. 확인하는 데 10분이면 됩니다.[10]

6. 낯선 사람에게 절대 선불로 돈을 주지 마세요. Regulation O가 그걸 불법으로 정하고 있습니다. HUD 상담사가 같은 일을 공짜로 해줍니다.[11]

그리고 조금 더 긴 안목의 생각 하나. 월 납입금이 감당 불가능해진 이유가 에스크로 급등 — 재산세 재평가나 두 배로 뛴 보험료 — 때문이라면, 대출조건변경은 해결의 절반일 뿐입니다. 나머지 절반은, 앞으로 실제로 내게 될 납입금을 기준으로 예산을 다시 세우는 것입니다. 세금과 보험을 포함한 진짜 숫자를 뽑아보고, 예전에 내던 납입금이 아니라 그 숫자를 중심으로 계획을 세우세요.

주택 압류와 모기지 연체: 자주 묻는 질문

아래 질문들은 끊임없이 나옵니다. 그리고 답은 대개 위에서 본 연방 마감일 중 하나에 달려 있습니다. 헷갈릴 때 가장 안전한 수는 언제나 같습니다. 완전한 손실완화 신청서를 서비서 앞에 놓고, HUD 승인 상담사와 통화하는 것입니다.[6]