2026年 住宅ローン利子控除 完全ガイド：$750,000上限・PMI控除の復活・申告方法

2026年の住宅ローン利子控除を一目で：OBBBAが変えたこと

2026課税年度、住宅ローン利子控除について知っておくべき2点は、いずれも同じ法律に由来します。2025年7月4日に署名されたOne Big Beautiful Bill Act（OBBBA、公法119-21）は、控除対象の住宅ローン残高$750,000の上限を恒久化し（2025年以降は$100万へ戻る予定でした）、2021年以降失効していた住宅ローン保険料（PMI）控除を復活させました。いずれの変更も2026年の申告から適用されます。ただし大半の住宅所有者にとって、この控除は項目別控除の合計が2026年の標準控除$16,100（独身）・$32,200（夫婦合算）を上回るときにのみ意味を持ちます。[11, 14, 15, 12]

住宅ローン利子控除は、税法が26 U.S.C. §163(h)で適格居住用利子（qualified residence interest）と呼ぶものの一部です：主たる住宅または第2の住宅を担保とするローンに支払う利子で、その住宅の購入・建築・改良に使われたものです。本ガイドは、金額上限、第2住宅・ホームエクイティローンの規則、復活したPMI控除とその所得フェーズアウト、住宅ローンポイント、最も重要な項目別 vs 標準控除の判断、そしてSchedule Aでの具体的な申告方法を順に解説します。すべての数値はIRS刊行物・合衆国法典・その他の権威ある出典に基づき、2026年6月に検証しています。[3, 1]

控除できる住宅ローン利子とは

住宅ローン利子を控除できるのは、3つの条件を満たす債務だけです：ローンが住宅を担保としていること、その住宅が適格居住用住宅（主たる住宅または第2住宅1つ）であること、そして債務が取得債務（acquisition indebtedness） — その住宅の購入・建築・実質的改良のために借りた資金 — であることです。IRS Tax Topic 505は明快に述べます：「適格な住宅ローン利子には、主たる住宅または第2住宅を担保とするローンに支払う利子とポイントが含まれる。」住宅を担保としないローン — 例えば改装に使う無担保の個人ローン — の利子は、住宅ローン利子として控除できません。[4, 3]

税法は住宅ローンを2つに分けます。取得債務（acquisition debt）は、住宅の購入・建築・実質的改良のために借り、その住宅を担保とするすべて — 購入時の住宅ローン、建築ローン、キッチン改装に充てたホームエクイティローンなどです。ホームエクイティ債務（home-equity debt）は、それ以外の目的で住宅を担保に借りたものです。次に説明する金額上限も、後の節のホームエクイティ規則も、この区別に依存するため、自分の各ローンがどちらに当たるかを知っておくと有利です。詳細な規則はIRS Publication 936, Home Mortgage Interest Deductionにあります。[1, 4]

$750,000の上限と$100万のグランドファザー（経過措置）ルール

無制限の住宅ローンの利子を控除することはできません。2017年12月15日より後に組んだ住宅ローンでは、Publication 936が示すとおり、利子は取得債務の最初の$750,000（夫婦個別申告は$375,000）についてのみ控除できます。2017年12月15日以前に生じた債務は、より古い高い上限である$100万（夫婦個別申告は$500,000）で経過措置の対象になります。低い$750,000の上限は2017年のTax Cuts and Jobs Actで導入され、2025年以降は消える予定でしたが、OBBBAがこれを恒久化しました。[1, 3]

$750,000の上限を恒久化したのは意図的な政策判断でした。Tax Foundationはこれを同法の個人向け条項の一つとして挙げ、「住宅ローン利子控除の$750,000の元本上限を恒久化する」措置だと説明し、法律事務所Nelson MullinsはOBBBAが「$750,000の元本上限を維持し、住宅ローン利子控除を恒久化する」と確認します。実務上、これは計画上の悩みを取り除きます：買い手は上限が$100万へ戻るかどうかを推測する必要がなくなり、大型ローンを抱える住宅所有者は購入時に適用された規則が今後も適用されると分かります。[14, 24]

2026年、住宅ローン保険料が再び控除可能に（PMI・FHA・VA・USDA）

2021年以来初めて、適格住宅ローン保険（qualified mortgage insurance）の保険料が再び控除でき、住宅ローン利子として扱われます。最も明確な現行の証拠はIRS自身のForm 1098の説明書（Rev. December 2026）で、「住宅ローン保険料」用のBox 5を復活させ、適格住宅ローン保険を「2006年12月31日より後に発行され、退役軍人省（VA）・連邦住宅局（FHA）・農村住宅サービス（Rural Housing Service）が提供する契約……および民間住宅ローン保険（PMI）」と定義します。発効時期について専門家も一致します：Thomson Reutersは「2026年から、2025年法は取得債務に対する住宅ローン保険料を、2025年より後に始まる課税年度において適格住宅ローン利子として扱う取り扱いを恒久的に復活させる」と記します。[10, 23, 24]

復活した控除は、米国の借り手が実際に支払う4種類の住宅ローン保険を対象とします。民間住宅ローン保険（PMI）は、CFPBが説明するとおり頭金20%未満の従来型ローンで必要となり、通常は年あたりローン額の約0.3%〜1.5%の費用がかかります。FHAローンは、HUD FHAリソースセンターによれば前払保険料1.75%に加え、多くの30年ローンで年約0.50%〜0.55%の年次保険料がかかります。VAローンは、VAが記すとおり一回限りのファンディングフィー1.25%〜3.3%を課し、毎月の住宅ローン保険は不要で、VAはこのファンディングフィーが住宅ローン保険として控除できることを確認しています。USDAローンは、USDA Rural Developmentによれば前払保証料1.00%と年0.35%の手数料が加わります。[17, 18, 19, 20, 21, 22]

保険料控除には、利子控除にはない所得テストが伴います。§163(h)(3)(E)により、控除可能額は調整総所得（AGI）が$100,000（夫婦個別は$50,000）を超えるごとに$1,000あたり10%（夫婦個別は$500）ずつ減り、AGIが$109,000（夫婦個別は$54,500）に達すると完全になくなります。基準が課税所得ではなくAGIであるため、保険料控除は明らかに中所得層向けの恩恵です。高所得者は住宅ローン利子は引き続き控除できても、この保険料控除からは何も得られません。次の節でフェーズアウトを数字で扱います。[3, 10]

PMI控除のフェーズアウトの仕組み（数字で）

3つの簡単な例がこの所得フェーズアウトの動きを示します（その年の住宅ローン保険料$2,000を想定）。例A — AGI $95,000：$100,000の閾値未満なので$2,000全額が控除可能。例B — AGI $104,500：AGIが$100,000を$4,500超過し、これは$1,000単位5つ分として計算され（端数は切り上げ）50%減額 — 保険料のうち$1,000のみ控除可能。例C — AGI $109,000以上：減額が100%に達し、何も控除できない。夫婦個別申告の納税者はすべての数値を半分に：フェーズアウトは$500刻みで$50,000から$54,500まで進みます。[3, 10]

ホームエクイティローン・HELOCの利子：住宅を改良する場合のみ控除

ホームエクイティローンやHELOCの利子は、控除できる場合とできない場合があり — その基準はそのお金を何に使うかです。IRSの不動産FAQは、2017年より後の課税年度では、ホームエクイティの利子は「ローン資金が、それを担保する納税者の住宅の購入・建築・実質的改良に使われる」場合にのみ控除できると述べます。HELOCで主寝室を増築したり屋根を葺き替えたりすれば利子は適格になり得ますが、クレジットカードの返済・自動車購入・旅行資金に使えば利子は控除できません。この規則は2017年税法で導入され、OBBBAが恒久化しました。[6, 8]

ホームエクイティローンが実際に住宅の改良に使われる場合、その残高は取得債務として数えられ、第1住宅ローンと同じ$750,000の合算上限を共有します — 両者は別々の枠ではありません。$700,000の第1住宅ローンと、正当な増築に使った$100,000のHELOCを持つ住宅所有者は取得債務が$800,000となるため、そのうち$50,000分の利子は上限の外になります。HELOCを利用中なら、専用の2026年HELOCガイドが引き出し・返済フェーズ、変動金利、同じ利子規則をより詳しく扱います。[3, 4]

どの住宅が適格か：主たる住宅・第2住宅と設備要件

控除は最大2軒について申請できます：主たる住宅と、自分で選ぶ第2住宅1軒です。その住居は実際に住める場所でなければならず — 就寝・調理・トイレの設備を備えていなければなりません — そのためTopic 505は適格な住宅を「住宅、協同組合アパート、コンドミニアム、モバイルホーム、ハウストレーラー、ハウスボート」と列挙します。そうした設備のない更地やレクリエーション車両は適格ではありません。IRS Publication 530, Tax Information for Homeownersが住宅所有者の控除を一カ所にまとめています。[4, 2]

第2住宅を2軒以上所有する場合、通常は毎年1軒を選び、適格な第2住宅として扱います。賃貸にも出している第2住宅でも適格になり得ますが、Publication 936が説明するとおり、14日と賃貸日数の10%のいずれか大きい日数だけ自分で個人的に使用する場合に限ります。常時賃貸し自分は一切住まない不動産はそもそも第2住宅ではありません — その住宅ローン利子は賃貸事業の経費であり、下の申告の節で扱います。[1]

住宅ローンのポイントは控除できる？ 当年一括 vs 償却

ポイント — ローン組成手数料やディスカウントポイントとも呼ばれる — は前払利子の一種で控除できますが、その時期は規則によります。IRS Tax Topic 504は、すべて満たせばポイントを支払った年に全額控除できる8つの要件を挙げます：ローンが主たる住宅を担保とすること、ポイントの支払いがその地域で確立した慣行であること、ポイントが通常の範囲内であること、ローン元本の割合として算定されること、決済明細に明確に示されること、クロージングでポイント以上の資金を拠出すること、などです。8つすべてを満たす典型は、主たる住宅を購入・建築する場合です。[5, 1]

要件を満たさない場合でもポイントは失われず — 単にローン期間にわたって按分控除されます。Topic 504は「新たな住宅ローンを得るためのポイント、既存ローンの借り換えのためのポイント、または第2住宅を担保とするローンに支払ったポイントは、ローン期間にわたって按分控除される」と明記します。したがって30年ローンの借り換えに$3,000のポイントを支払えば、前払で$3,000ではなく年$100を控除します。後でそのローンを完済したり再び借り換えたりすると、残っている未控除のポイントは通常その年に控除可能になります。[5, 1]

項目別控除か標準控除か？ 2026年の計算

ここに多くの住宅所有者を驚かせる落とし穴があります：住宅ローン利子控除は項目別控除をする場合にのみ役立ち、項目別控除は控除の合計が標準控除を上回るときにのみ有利です。2026年について、IRS IR-2025-103は標準控除を独身$16,100、夫婦合算$32,200、世帯主$24,150と定めます。したがって夫婦は、項目別控除で1ドルでも節約するには、住宅ローン利子に他の項目別控除を足して$32,200を超える必要があります。[12, 13]

Schedule Aのもう一つの大きな数字は州・地方税（SALT）で、2026年の上限は約$40,400です。その上限近くのSALT控除と十分な住宅ローン利子を合わせると、項目別控除の判断は素早く傾きます — まさにそのため、高税率州で大型ローンを抱える住宅所有者が最も恩恵を受けやすいのです。姉妹ガイドの2026年標準控除・税率区分と2026年SALT控除上限が、両方の数字を解説します。どちらに落ち着くにせよ、住宅ローン控除が税額を下げると決めつける前に、自分の数字を計算してみてください。[8, 16]

ローンが$750,000を超える場合の控除額の計算方法

ローンが上限より大きくても、控除のすべてを失うわけではなく — 最初の$750,000に対応する利子の割合を控除します。Publication 936は、年間のローン平均残高を使うワークシート（Table 1）を用意しています。簡便法は比率です：控除可能利子 ≈ 総利子 ×（$750,000 ÷ ローン平均残高）。6.5%の$1,000,000のローンなら、おおよそ利子$65,000 ×（$750,000 ÷ $1,000,000）＝約$48,750が控除可能で、残りの約$16,250は控除不可です。[1, 3]

2つの補正が重要です。第一に、経過措置の$100万債務と新しい債務の両方を持つ場合、規則は経過措置の債務を先に高い上限へ割り当て、Publication 936がその順序を説明します。第二に、平均残高方式は、年内に返済したローンや年の途中で組んだローンが、年末残高ではなく混合した数値を生むことを意味します。計算が複雑になるとき — 複数のローン、借り換え、年の途中の購入 — Publication 936のワークシート、またはそれを実装した税務ソフトが、正しい数値にたどり着く最も安全な方法です。[1]

借り換え・キャッシュアウトと自分の上限に起きること

借り換えは自動的に上限をリセットしません。2018年より前の経過措置債務を借り換えると、$100万の上限は旧ローンの残高までしか引き継がれず、それより多く借りれば超過分は$750,000の上限下の新規債務として扱われます。そして引き出す現金には依然として使途テストが適用されます：キャッシュアウト借り換えは、その現金が住宅の購入・建築・改良に使われる範囲でのみ取得債務です。債務整理やその他の支出のために引き出した現金は控除可能な取得利子ではなく、これはHELOCを支配するのと同じ原則です。[1, 3]

また、借り換えに支払ったポイントは通常、前払控除ではなく新ローンの期間にわたって償却されることも覚えておいてください（上のポイントの節を参照）。そもそも借り換えが妥当か — 新金利・クロージングコスト・損益分岐点の比較 — を検討中なら、税務処理にたどり着く前に住宅ローン借り換えガイドがその判断を案内します。[5, 1]

申告方法：Form 1098・Schedule A・Box 5

毎年1月、貸し手はその年に利子を$600以上支払った場合、Form 1098, Mortgage Interest Statementを送付します。その各欄は控除に直接対応します：Box 1は支払った住宅ローン利子、Box 5は住宅ローン保険料（2026年に復活）、Box 6は控除可能なポイントを示します。Form 1098の説明書が各欄に何が入るかを正確に説明します。[9, 10]

控除はSchedule A (Form 1040)の「Interest You Paid」欄、8a〜8e行で申告します。Schedule Aの説明書は、Form 1098の利子を8a行に、1098に記載のない利子（例：売主ファイナンスの購入）を売主の氏名・住所とともに8b行に、1098にないポイントを8c行に入力し、8e行で合計するよう案内します。Form 1098、決済明細、ホームエクイティ資金の使途記録を保管してください — IRSに問われれば立証責任は自分にあります。[7, 8]

計算例：2026年の規則がドルで意味すること

例1 — 初めての購入者。独身の申告者が6.5%の$400,000のローンで購入し（初年度利子は約$25,800）、約$2,000のPMIを支払います。AGIが$90,000なら、利子もPMI全額も控除できます。州税を少し加えれば合計は独身の標準控除$16,100を容易に上回るため項目別控除が有利で、控除の価値は利子とPMIに限界税率を掛けた額です。例2 — 住み替え購入者。夫婦が6.5%の$900,000のローン（利子約$58,000）を組みますが、上限内は$750,000のみのため、利子の約83% — おおよそ$48,300 — が控除できます。AGIが$200,000ならPMI控除は完全にフェーズアウトしますが、大きな利子控除だけで項目別控除は明らかに有利です。[1, 12]

例3 — 経過措置の所有者。2016年に組んだ$950,000のローンを今も抱える住宅所有者は$100万の経過措置の上限に収まるため、利子の全額が引き続き控除でき — どれも$750,000で制限されません。3例に共通する教訓：見出しの規則（$750,000・PMI・標準控除のハードル）は借り手ごとに異なって作用するため、実際の恩恵を知る唯一の方法は自分の数字を計算することです。住宅ローン・償却計算機は、ある年に各返済のうち利子がいくらか — 控除全体を左右する数字 — を正確に示します。[3, 16]

2026年 住宅ローン利子控除：よくある質問

残るいくつかの質問が繰り返し出てきます。以下の回答は上の各節の規則をまとめたものです。ご自身の申告に固有の事項は、本文で引用したIRS刊行物と有資格の税務専門家が次の正しい相談先です。[1]