Hypothekenzinsabzug 2026: Die 750.000-$-Grenze, der PMI-Abzug und wie Sie ihn geltend machen

Der Hypothekenzinsabzug 2026 auf einen Blick: Was das OBBBA geändert hat

Für das Steuerjahr 2026 stammen zwei Dinge, die Sie über den Hypothekenzinsabzug wissen sollten, aus demselben Gesetz. Der am 4. Juli 2025 unterzeichnete One Big Beautiful Bill Act (OBBBA, Public Law 119-21) machte die 750.000-$-Grenze für abziehbare Hypothekenschulden dauerhaft — sie sollte nach 2025 wieder auf 1 Million $ steigen — und brachte den Abzug für Hypothekenversicherungsprämien (PMI) zurück, der nach 2021 ausgelaufen war. Beide Änderungen gelten für Steuererklärungen 2026. Für die meisten Eigenheimbesitzer zählt der Abzug jedoch nur, wenn Ihre Einzelabzüge den Standardabzug 2026 von $16.100 (allein) oder $32.200 (gemeinsam) übersteigen.[11, 14, 15, 12]

Der Hypothekenzinsabzug ist ein Teil dessen, was das Steuerrecht unter 26 U.S.C. §163(h) als qualifizierte Wohnsitzzinsen bezeichnet: die Zinsen, die Sie für ein durch Ihr Hauptwohnhaus oder ein zweites Heim besichertes Darlehen zahlen, das zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung dient. Dieser Leitfaden behandelt die Dollargrenzen, die Regeln für Zweitwohnsitze und Home-Equity-Darlehen, den wiederhergestellten PMI-Abzug und seinen Einkommens-Phaseout, Hypothekenpunkte, die entscheidende Einzel-gegen-Standard-Frage und genau, wie Sie alles in Schedule A geltend machen. Jede Zahl stammt aus IRS-Publikationen, dem US Code und anderen maßgeblichen Quellen, geprüft im Juni 2026.[3, 1]

Was als abziehbare Hypothekenzinsen gilt

Sie können Hypothekenzinsen nur für Schulden abziehen, die drei Bedingungen erfüllen: Das Darlehen muss durch Ihr Heim besichert sein, das Heim muss ein qualifizierter Wohnsitz sein (Ihr Hauptwohnhaus oder ein zweites Heim), und die Schuld muss Anschaffungsschuld sein — Geld, das geliehen wurde, um dieses Heim zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern. IRS Tax Topic 505 sagt es klar: „Qualifizierte Hypothekenzinsen umfassen Zinsen und Punkte, die Sie für ein durch Ihr Hauptwohnhaus oder ein zweites Heim besichertes Darlehen zahlen." Ein Darlehen, das nicht durch die Wohnung besichert ist — etwa ein unbesichertes Privatdarlehen für eine Renovierung — erzeugt Zinsen, die nicht als Hypothekenzinsen abziehbar sind.[4, 3]

Das Steuerrecht teilt Wohnungsdarlehen in zwei Töpfe. Anschaffungsschuld ist alles, was zum Kauf, Bau oder zur wesentlichen Verbesserung des Heims geliehen und dadurch besichert ist — Ihre Kaufhypothek, ein Baudarlehen oder ein für einen Küchenumbau verwendetes Home-Equity-Darlehen. Home-Equity-Schuld ist eine Beleihung Ihres Heims zu jedem anderen Zweck. Sowohl die als Nächstes erklärte Dollargrenze als auch die Home-Equity-Regeln in einem späteren Abschnitt hängen von dieser Unterscheidung ab, daher lohnt es sich zu wissen, in welchen Topf jedes Ihrer Darlehen fällt. Die Details stehen in IRS Publication 936, Home Mortgage Interest Deduction.[1, 4]

Die 750.000-$-Grenze und die 1-Million-$-Bestandsschutzregel

Sie können Zinsen nicht auf eine unbegrenzte Hypothek abziehen. Für Wohnungsdarlehen, die nach dem 15. Dezember 2017 aufgenommen wurden, sind Zinsen nur auf die ersten 750.000 $ Anschaffungsschuld abziehbar (375.000 $ bei getrennter Veranlagung), wie Publication 936 festhält. Schulden, die am oder vor dem 15. Dezember 2017 entstanden sind, genießen Bestandsschutz mit der älteren, höheren Grenze von 1 Million $ (500.000 $ bei getrennter Veranlagung). Die niedrigere 750.000-$-Grenze kam mit dem Tax Cuts and Jobs Act 2017 und sollte nach 2025 entfallen — doch das OBBBA machte sie dauerhaft.[1, 3]

Die 750.000-$-Grenze dauerhaft zu machen, war eine bewusste politische Entscheidung. Die Tax Foundation führt sie unter den Individualbestimmungen des Gesetzes als Schritt auf, „die 750.000-$-Kapitalgrenze für den Hypothekenzinsabzug dauerhaft zu machen", und die Kanzlei Nelson Mullins bestätigt, das OBBBA „behält die 750.000-$-Kapitalgrenze bei und macht den Hypothekenzinsabzug dauerhaft". Praktisch beseitigt das ein Planungsproblem: Käufer müssen nicht mehr raten, ob die Grenze auf 1 Million $ zurückschnellt, und Eigenheimbesitzer mit großen Hypotheken wissen, dass die beim Kauf geltenden Regeln weiter gelten.[14, 24]

Hypothekenversicherung ist 2026 wieder abziehbar (PMI, FHA, VA, USDA)

Zum ersten Mal seit 2021 sind Prämien für qualifizierte Hypothekenversicherung wieder abziehbar und werden als Hypothekenzinsen behandelt. Der klarste aktuelle Beleg sind die IRS-eigenen Instructions for Form 1098 (Rev. Dezember 2026), die Feld 5 für „Hypothekenversicherungsprämien" wiederherstellen und qualifizierte Hypothekenversicherung als Vertrag definieren, „ausgestellt nach dem 31. Dezember 2006 und bereitgestellt vom Department of Veterans Affairs, der Federal Housing Administration oder dem Rural Housing Service … sowie private Hypothekenversicherung". Über das Datum sind sich Fachleute einig: Thomson Reuters schreibt, „ab 2026 stellt das Gesetz von 2025 die Behandlung von Hypothekenversicherungsprämien auf Anschaffungsschuld als qualifizierte Hypothekenzinsen für Steuerjahre nach 2025 dauerhaft wieder her".[10, 23, 24]

Der wiederhergestellte Abzug deckt die vier Arten von Hypothekenversicherung ab, die amerikanische Kreditnehmer tatsächlich zahlen. Private Hypothekenversicherung (PMI) ist bei konventionellen Darlehen mit weniger als 20 % Anzahlung erforderlich, erklärt das CFPB, und kostet typischerweise etwa 0,3 %–1,5 % des Darlehens pro Jahr. FHA-Darlehen tragen eine Vorabprämie von 1,75 % plus eine Jahresprämie, die bei den meisten 30-Jahres-Darlehen rund 0,50 %–0,55 % beträgt, laut HUD FHA Resource Center. VA-Darlehen erheben eine einmalige Funding Fee von 1,25 %–3,3 % und erfordern keine monatliche Hypothekenversicherung, merkt die VA an — und die VA hat bestätigt, dass diese Funding Fee als Hypothekenversicherung abziehbar ist. USDA-Darlehen fügen eine Vorab-Garantiegebühr von 1,00 % und eine Jahresgebühr von 0,35 % hinzu, laut USDA Rural Development.[17, 18, 19, 20, 21, 22]

Der Prämienabzug bringt eine Einkommensprüfung mit sich, die der Zinsabzug nicht hat. Nach §163(h)(3)(E) wird der abziehbare Betrag um 10 % für je 1.000 $ (500 $ bei getrennter Veranlagung) gekürzt, um die Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen 100.000 $ (50.000 $ MFS) übersteigt, und entfällt ganz, sobald das AGI 109.000 $ (54.500 $ MFS) erreicht. Da die Grenze auf dem AGI und nicht auf dem zu versteuernden Einkommen beruht, ist der Prämienabzug klar eine Vergünstigung für mittlere Einkommen; Spitzenverdiener haben nichts davon, auch wenn sie ihre Hypothekenzinsen weiterhin abziehen. Der nächste Abschnitt rechnet den Phaseout in Zahlen vor.[3, 10]

Wie der PMI-Abzug-Phaseout funktioniert — mit Zahlen

Drei kurze Beispiele zeigen den Einkommens-Phaseout in Aktion, bei angenommenen 2.000 $ Hypothekenversicherungsprämien im Jahr. Beispiel A — AGI 95.000 $: unter der 100.000-$-Schwelle, also sind die vollen 2.000 $ abziehbar. Beispiel B — AGI 104.500 $: das AGI übersteigt 100.000 $ um 4.500 $, was als fünf 1.000-$-Schritte zählt (jeden Bruchteil aufrunden), eine Kürzung um 50 % — nur 1.000 $ der Prämien sind abziehbar. Beispiel C — AGI 109.000 $ oder mehr: die Kürzung erreicht 100 % und nichts ist abziehbar. Bei getrennter Veranlagung halbieren Sie jede Zahl: Der Phaseout läuft von 50.000 $ bis 54.500 $ in 500-$-Schritten.[3, 10]

Home-Equity-Darlehen und HELOC-Zinsen: Abziehbar nur bei Verbesserung des Heims

Zinsen für ein Home-Equity-Darlehen oder einen HELOC sind manchmal abziehbar und manchmal nicht — und der Test ist, was Sie mit dem Geld tun. Die Immobilien-FAQ des IRS besagt, dass für Steuerjahre nach 2017 Home-Equity-Zinsen nur abziehbar sind, wenn „die Darlehenserlöse verwendet werden, um den sie besichernden Wohnsitz des Steuerzahlers zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern". Nutzen Sie einen HELOC, um eine Hauptsuite anzubauen oder ein Dach zu ersetzen, kann der Zins qualifizieren; nutzen Sie ihn, um Kreditkarten zu tilgen, ein Auto zu kaufen oder einen Urlaub zu finanzieren, ist der Zins nicht abziehbar. Diese Regel kam mit dem Steuergesetz 2017, und das OBBBA machte sie dauerhaft.[6, 8]

Wenn ein Home-Equity-Darlehen doch zur Verbesserung des Heims verwendet wird, zählt sein Saldo als Anschaffungsschuld und teilt sich dieselbe 750.000-$-Gesamtgrenze mit Ihrer Ersthypothek — die beiden sind keine getrennten Freibeträge. Ein Eigenheimbesitzer mit 700.000 $ Ersthypothek und einem für einen rechtmäßigen Anbau verwendeten 100.000-$-HELOC hat 800.000 $ Anschaffungsschuld, sodass Zinsen auf 50.000 $ davon außerhalb der Grenze liegen. Wenn Sie einen HELOC haben, behandelt unser eigener HELOC-Leitfaden 2026 Auszahlungs- gegen Rückzahlungsphasen, variable Zinsen und dieselben Zinsregeln ausführlicher.[3, 4]

Welche Heime qualifizieren: Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz und der Ausstattungstest

Sie können den Abzug für bis zu zwei Heime geltend machen: Ihr Hauptwohnhaus und ein zweites Heim Ihrer Wahl. Die Wohnung muss ein echter Wohnort sein — sie muss Schlaf-, Koch- und Toilettenausstattung haben — weshalb Topic 505 berechtigte Heime als „Haus, Genossenschaftswohnung, Eigentumswohnung, Mobilheim, Wohnwagen oder Hausboot" auflistet. Ein bloßes Grundstück oder ein Wohnmobil ohne diese Ausstattung qualifiziert nicht. IRS Publication 530, Tax Information for Homeowners, fasst die Eigenheimabzüge an einem Ort zusammen.[4, 2]

Wenn Sie mehr als ein zweites Heim besitzen, wählen Sie in der Regel jedes Jahr eines, das als qualifizierter Zweitwohnsitz gilt. Ein zweites Heim, das Sie auch vermieten, kann weiterhin qualifizieren, aber nur, wenn Sie es persönlich für die größere Zahl von 14 Tagen oder 10 % der Vermietungstage nutzen, wie Publication 936 erklärt. Eine ganzjährig vermietete Immobilie, in der Sie nie wohnen, ist überhaupt kein Zweitwohnsitz — ihre Hypothekenzinsen sind eine Vermietungsbetriebsausgabe, behandelt im Berichtsabschnitt unten.[1]

Sind Hypothekenpunkte abziehbar? Im Zahljahr vs. amortisiert

Punkte — manchmal Darlehensvermittlungsgebühren oder Discount Points genannt — sind eine Form vorausbezahlter Zinsen und abziehbar, aber das Timing hängt von den Regeln ab. IRS Tax Topic 504 listet acht Tests auf, bei deren vollständiger Erfüllung Sie Punkte im Zahljahr voll abziehen können: Das Darlehen ist durch Ihr Hauptwohnhaus besichert, das Zahlen von Punkten ist in Ihrer Gegend üblich, die Punkte liegen im üblichen Rahmen, sie werden als Prozentsatz des Darlehens berechnet, sie sind klar auf Ihrer Abrechnung ausgewiesen, und Sie bringen beim Abschluss mindestens so viel Eigenmittel ein wie die Punkte, unter anderem. Der klassische Fall, der alle acht erfüllt, ist der Kauf oder Bau Ihres Hauptwohnsitzes.[5, 1]

Wenn die Tests nicht erfüllt sind, sind die Punkte nicht verloren — sie werden einfach anteilig über die Laufzeit des Darlehens abgezogen. Topic 504 hält ausdrücklich fest: „Punkte zur Aufnahme einer neuen Hypothek, zur Refinanzierung einer bestehenden Hypothek oder für durch Ihr zweites Heim besicherte Darlehen werden anteilig über die Darlehenslaufzeit abgezogen." Zahlen Sie also 3.000 $ Punkte zur Refinanzierung eines 30-Jahres-Darlehens, ziehen Sie 100 $ pro Jahr ab, nicht 3.000 $ vorab. Tilgen Sie das Darlehen später oder refinanzieren erneut, werden verbleibende noch nicht abgezogene Punkte in der Regel in jenem Jahr abziehbar.[5, 1]

Einzeln abrechnen oder Standardabzug nehmen? Die Rechnung 2026

Hier ist der Haken, der viele Eigenheimbesitzer überrascht: Der Hypothekenzinsabzug hilft nur, wenn Sie einzeln abrechnen, und Einzelabrechnung schlägt den Standardabzug nur, wenn Ihre Abzüge zusammen mehr ergeben. Für 2026 setzt IRS IR-2025-103 den Standardabzug auf 16.100 $ für Alleinstehende, 32.200 $ für gemeinsam veranlagte Paare und 24.150 $ für Haushaltsvorstände fest. Ein Ehepaar braucht also Hypothekenzinsen plus seine anderen Einzelabzüge über 32.200 $, bevor Einzelabrechnung einen Dollar spart.[12, 13]

Die andere große Zahl in Schedule A sind die staatlichen und lokalen Steuern (SALT), deren Grenze 2026 bei etwa 40.400 $ liegt. Kombinieren Sie einen SALT-Abzug nahe dieser Grenze mit kräftigen Hypothekenzinsen, kippt die Einzelabrechnungsentscheidung schnell — genau deshalb profitieren Eigenheimbesitzer in Hochsteuerstaaten mit großen Hypotheken am ehesten. Unsere Begleitleitfäden zum Standardabzug und den Steuerklassen 2026 und zur SALT-Abzugsgrenze 2026 arbeiten beide Zahlen durch. Auf welcher Seite Sie auch landen — rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen, bevor Sie annehmen, der Hypothekenabzug senke Ihre Steuer.[8, 16]

So berechnen Sie Ihren Abzug, wenn das Darlehen 750.000 $ übersteigt

Wenn Ihre Hypothek größer als die Grenze ist, verlieren Sie nicht den ganzen Abzug — Sie ziehen den Anteil der Zinsen ab, der den ersten 750.000 $ entspricht. Publication 936 bietet ein Arbeitsblatt (Tabelle 1), das den durchschnittlichen Saldo Ihrer Hypothek über das Jahr nutzt. Die Abkürzung ist ein Verhältnis: abziehbare Zinsen ≈ Gesamtzinsen × (750.000 $ ÷ durchschnittlicher Hypothekensaldo). Bei einer Hypothek von 1.000.000 $ zu 6,5 % sind das rund 65.000 $ Zinsen × (750.000 $ ÷ 1.000.000 $) = etwa 48.750 $ abziehbar, die restlichen ~16.250 $ nicht.[1, 3]

Zwei Verfeinerungen sind wichtig. Erstens: Halten Sie sowohl bestandsgeschützte 1-Million-$-Schuld als auch neuere Schuld, ordnen die Regeln die bestandsgeschützte Schuld zuerst der höheren Grenze zu, wobei Publication 936 die Reihenfolge erläutert. Zweitens bedeutet die Durchschnittssaldo-Methode, dass eine im Jahr getilgte oder unterjährig aufgenommene Hypothek eine gemischte Zahl statt des Jahresendsaldos ergibt. Wird die Rechnung kompliziert — mehrere Darlehen, eine Refinanzierung oder ein unterjähriger Kauf — sind das Arbeitsblatt aus Publication 936 oder eine Steuersoftware, die es umsetzt, der sicherste Weg zur richtigen Zahl.[1]

Refinanzierung, Cash-Out und was mit Ihrer Grenze passiert

Refinanzierung setzt Ihre Grenze nicht automatisch zurück. Wenn Sie bestandsgeschützte Schuld von vor 2018 refinanzieren, überträgt sich die 1-Million-$-Grenze nur bis zum Saldo des alten Darlehens; leihen Sie mehr, gilt der Mehrbetrag als neue Schuld unter der 750.000-$-Grenze. Und der Nutzungstest regelt weiterhin jedes herausgezogene Bargeld: Eine Cash-Out-Refinanzierung ist nur insoweit Anschaffungsschuld, als das Bargeld das Heim kauft, baut oder verbessert. Bargeld zur Schuldenkonsolidierung oder für andere Ausgaben ist kein abziehbarer Anschaffungszins — dasselbe Prinzip wie bei HELOCs.[1, 3]

Denken Sie auch daran, dass zur Refinanzierung gezahlte Punkte in der Regel über die Laufzeit des neuen Darlehens amortisiert und nicht vorab abgezogen werden (siehe Punkteabschnitt oben). Wenn Sie zunächst abwägen, ob eine Refinanzierung überhaupt sinnvoll ist — neuer Zins, Abschlusskosten und Break-Even — führt Sie unser Leitfaden zur Hypothekenrefinanzierung durch diese Entscheidung, bevor es zur steuerlichen Behandlung kommt.[5, 1]

So machen Sie es geltend: Form 1098, Schedule A und Feld 5

Jeden Januar sendet Ihr Kreditgeber Form 1098, Mortgage Interest Statement, wenn Sie im Jahr 600 $ oder mehr an Zinsen gezahlt haben. Ihre Felder bilden Ihren Abzug direkt ab: Feld 1 zeigt die gezahlten Hypothekenzinsen, Feld 5 zeigt Hypothekenversicherungsprämien (für 2026 wiederhergestellt) und Feld 6 zeigt abziehbare Punkte. Die Anleitung zu Form 1098 erläutert genau, was in jedes Feld gehört.[9, 10]

Sie melden den Abzug in Schedule A (Form 1040) im Abschnitt „Interest You Paid", in den Zeilen 8a bis 8e. Die Schedule-A-Anleitung sagt Ihnen, Form-1098-Zinsen in Zeile 8a einzutragen, nicht auf einem 1098 gemeldete Zinsen (etwa bei verkäuferfinanzierten Käufen) in Zeile 8b mit Name und Adresse des Verkäufers, nicht auf einem 1098 stehende Punkte in Zeile 8c und alles in Zeile 8e zu summieren. Bewahren Sie Ihr Form 1098, die Abrechnung und Aufzeichnungen darüber auf, wofür Home-Equity-Geld ausgegeben wurde — der Nachweis liegt bei Ihnen, wenn das IRS fragt.[7, 8]

Durchgerechnete Beispiele: Was die Regeln 2026 in Dollar bedeuten

Beispiel 1 — Erstkäufer. Ein Alleinstehender kauft mit einer Hypothek von 400.000 $ zu 6,5 % (etwa 25.800 $ Zinsen im ersten Jahr) und zahlt rund 2.000 $ PMI. Bei einem AGI von 90.000 $ sind sowohl die Zinsen als auch das volle PMI abziehbar. Mit etwas Landessteuer übertrifft die Summe leicht den Standardabzug von 16.100 $ für Alleinstehende, also gewinnt die Einzelabrechnung, und der Abzug ist Zinsen plus PMI mal Grenzsteuersatz wert. Beispiel 2 — Aufstiegskäufer. Ein Paar nimmt eine Hypothek von 900.000 $ zu 6,5 % (~58.000 $ Zinsen), aber nur 750.000 $ liegen innerhalb der Grenze, also sind etwa 83 % — rund 48.300 $ — der Zinsen abziehbar. Bei einem AGI von 200.000 $ ist ihr PMI-Abzug vollständig ausgelaufen, doch der große Zinsabzug macht die Einzelabrechnung weiterhin klar lohnend.[1, 12]

Beispiel 3 — bestandsgeschützter Eigentümer. Ein Eigenheimbesitzer mit einer 2016 aufgenommenen Hypothek von noch 950.000 $ fällt unter die 1-Million-$-Bestandsgrenze, sodass alle Zinsen abziehbar bleiben — nichts wird bei 750.000 $ gedeckelt. Die Lehre aus allen dreien: Die Schlagzeilenregeln (750.000 $, PMI, die Standardabzugshürde) wirken bei jedem Kreditnehmer anders zusammen, daher ist der einzige Weg, Ihren echten Vorteil zu kennen, die eigenen Zahlen zu rechnen. Ein Hypotheken- und Tilgungsrechner zeigt genau, wie viel jeder Zahlung in einem Jahr Zins ist — die Zahl, die den ganzen Abzug bestimmt.[3, 16]

Hypothekenzinsabzug 2026: Häufig gestellte Fragen

Ein paar verbleibende Fragen tauchen immer wieder auf. Die Antworten unten fassen die Regeln aus den obigen Abschnitten zusammen; für alles Spezifische zu Ihrer Erklärung sind die durchweg zitierten IRS-Publikationen und ein qualifizierter Steuerfachmann die richtige nächste Anlaufstelle.[1]