Private Hypothekenversicherung (PMI) 2026: Was sie kostet und wie Sie sie loswerden

Die zusätzlichen $100 bis $300 im Monat, für die Sie sich nie entschieden haben

Sie haben jahrelang gespart, das Haus gefunden und die Zusage bekommen. Dann erwähnt der Kreditberater eine weitere Zeile auf Ihrer Monatsrechnung: PMI. Das kann Ihre Rate um $100 bis $300 im Monat erhöhen. Und jetzt der Teil, der viele überrascht — dieses Geld schützt Sie überhaupt nicht.

PMI steht für private Hypothekenversicherung (private mortgage insurance). Kreditgeber verlangen sie, wenn Sie ein Haus mit weniger als 20% Eigenkapital über einen gewöhnlichen (konventionellen) Kredit kaufen. Sie schützt den Kreditgeber, falls Sie nicht mehr zahlen und er zwangsvollstrecken muss. Sie zahlen die Prämie, aber abgesichert ist die Bank.[1]

Die gute Nachricht: Bei einem konventionellen Kredit ist PMI vorübergehend. Von Gesetzes wegen muss sie wegfallen, sobald Sie genug Eigenkapital aufgebaut haben — und oft können Sie das beschleunigen. Die schlechte Nachricht: Viele Eigentümer zahlen sie noch jahrelang, nachdem sie sie längst hätten loswerden können, nur weil niemand ihnen sagte, wie.[3]

Dieser Leitfaden bleibt einfach. Wir behandeln, was PMI ist, was sie 2026 kostet, wie Sie sie loswerden (und früh loswerden), wie Sie sie von vornherein vermeiden, und eine Steueränderung 2026, die Ihnen einen Teil davon zurückbringen kann. Beginnen wir mit der wichtigsten Zahl: Ihrer monatlichen Rate.

Was PMI ist und warum Kreditgeber sie verlangen

Denken Sie aus Sicht der Bank. Wenn Sie weniger als 20% anzahlen, leihen Sie sich einen großen Teil des Kaufpreises. Fallen die Hauswerte und Sie können nicht zahlen, verkauft der Kreditgeber das Haus womöglich für weniger, als Sie schulden. PMI deckt einen Teil dieser Lücke. Sie ist der Preis dafür, mit wenig Eigenkapital zu kaufen.[1, 25]

Die entscheidende Zahl ist Ihr Beleihungsauslauf (loan-to-value ratio, LTV). Das ist einfach Ihr Kreditsaldo geteilt durch den Hauswert. Zahlen Sie 10% an, liegt Ihr LTV bei 90%. PMI gilt bei einem konventionellen Kredit in der Regel, sobald Ihr LTV über 80% liegt. Erreichen Sie 80% oder weniger, entfällt der Grund für PMI.[1, 2]

PMI ist keine Wohngebäudeversicherung und keine Lebensversicherung. Sie repariert Ihr Dach nicht und tilgt Ihren Kredit nicht, wenn Sie sterben oder Ihren Job verlieren. Geraten Sie in Rückstand, schützt PMI Sie trotzdem nicht — Sie können das Haus dennoch durch Zwangsvollstreckung verlieren. Die Prämie kauft dem Kreditgeber Sicherheit, nicht Ihnen.[1]

Was PMI 2026 kostet

PMI wird als jährlicher Prozentsatz Ihres Kredits berechnet, meist zwischen etwa 0,3% und 1,5%. Bei einem Kredit von $300.000 sind das grob $900 bis $4.500 im Jahr oder etwa $75 bis $375 im Monat. Die meisten Kreditnehmer liegen irgendwo in der Mitte. In der Regel zahlen Sie sie mit Ihrer monatlichen Hypothekenrate.[1, 24]

Zwei Dinge beeinflussen Ihren Satz am stärksten: Ihre Anzahlung und Ihr Kredit-Score. Eine höhere Anzahlung bedeutet einen niedrigeren LTV, also weniger Risiko und eine günstigere Prämie. Ein höherer Score wirkt genauso. So kann derselbe Kredit einen Käufer weit mehr kosten als einen anderen.[2, 14]

Zwei Kosten verwechselt man leicht. Es gibt die jährliche PMI, die Sie monatlich zahlen, und bei manchen staatlichen Krediten zusätzlich eine einmalige Vorab-Gebühr beim Abschluss. Bei einem konventionellen Kredit mit üblicher, vom Kreditnehmer gezahlter PMI gibt es meist keine große Vorabgebühr — Sie zahlen einfach den monatlichen Betrag, bis sie entfällt.[2, 1]

Die vier Wege, PMI zu zahlen

Die meisten Käufer nutzen vom Kreditnehmer gezahlte monatliche PMI (BPMI). Die Prämie wird in 12 Teile zerlegt und jeder Monatsrate hinzugefügt. Das ist der Standard und die Variante, die Sie später kündigen können, sobald Sie genug Eigenkapital haben. Wenn Sie nicht wissen, welchen Typ Sie haben, ist es fast sicher dieser.[2, 1]

Es gibt zwei Varianten. Einmalprämien-PMI lässt Sie die gesamten Kosten vorab als Einmalbetrag zahlen, was die Monatsrate senkt, aber Geld bindet, das Sie bei frühem Verkauf nicht zurückbekommen. Split-Prämien-PMI ist eine Mischung: ein kleinerer Vorabbetrag plus ein kleinerer Monatsbetrag.[2]

Der heikle Fall ist die vom Kreditgeber gezahlte PMI (LPMI). Hier zahlt der Kreditgeber die Prämie und berechnet Ihnen stattdessen einen höheren Zinssatz. Ihre Monatsrechnung kann günstiger aussehen, aber der höhere Zins gilt die gesamte Laufzeit. LPMI lässt sich nicht kündigen wie monatliche PMI — Sie müssten umschulden, um dem Zinssatz zu entkommen.[7, 2]

Von Gesetzes wegen muss der Kreditgeber Ihnen bei einem LPMI-Angebot sagen, dass sie nicht kündbar ist, und zeigen, wie sie sich über die Zeit vergleicht. Die Lehre ist einfach: eine niedrigere Monatszahl ist nicht immer das günstigere Geschäft. Fragen Sie, welcher Typ Ihnen angeboten wird, und was er über die Jahre kostet, die Sie bleiben wollen.[7]

PMI vs. FHA-, VA- und USDA-Hypothekenversicherung

Der Unterschied, der entscheidet, ob Sie je kündigen können

Nicht jede Hypothekenversicherung ist PMI. PMI ist die Variante für konventionelle Kredite, und ihr bester Vorzug ist, dass Sie sie kündigen können. Staatlich abgesicherte Kredite haben ihre eigene Versicherung mit ganz anderen Regeln — und das ist das Wichtigste, was Sie vor der Kreditwahl verstehen sollten.[2]

Bei einem FHA-Kredit zahlen Sie einen MIP (mortgage insurance premium): vorab 1,75% des Kredits plus einen jährlichen Betrag, 2026 meist 0,55%. Der Haken ist gewaltig: Bei weniger als 10% Anzahlung gilt dieser jährliche MIP die gesamte Laufzeit. Bei 10% oder mehr entfällt er nach 11 Jahren.[11, 10]

Bei einem VA-Kredit (für berechtigte Veteranen und Soldaten) gibt es gar keine monatliche Hypothekenversicherung. Stattdessen zahlen Sie eine einmalige Funding Fee — beim Erstkauf je nach Anzahlung oft 1,25% bis 2,15%. Viele Käufer können sie in den Kredit einrechnen.[12]

Bei einem USDA-Kredit (für berechtigte ländliche und manche vorstädtische Häuser) zahlen Sie statt PMI eine Garantiegebühr: eine kleine Vorabgebühr plus eine kleine jährliche Gebühr. Wie bei FHA ist die USDA-Versicherung nicht die kündbare Art. Das Muster ist klar — nur konventionelle PMI ist zum Wegfallen gemacht, weshalb der nächste Abschnitt so wichtig ist.[13, 2]

Wie Sie PMI loswerden: der Homeowners Protection Act

Ein Bundesgesetz von 1998, der Homeowners Protection Act (HPA), gibt Ihnen das Recht, konventionelle PMI abzulegen. Es legt drei klare Zeitpunkte fest, zu denen PMI enden kann oder muss. Diese zu kennen ist bares Geld wert — genau dieses Wissen bewahrt Eigentümer davor, jahrelang zu viel zu zahlen.[4, 3]

Erstens die vom Kreditnehmer beantragte Kündigung. Sobald Ihr Saldo planmäßig 80% des ursprünglichen Hauswerts erreicht, können Sie Ihren Servicer schriftlich um die Kündigung der PMI bitten. Er muss zustimmen, wenn Sie eine gute Zahlungshistorie haben, kein zweites Darlehen auf dem Haus besteht und (auf Verlangen) der Wert nachweislich nicht gefallen ist.[5, 3]

Zweitens die automatische Beendigung. Selbst wenn Sie nie fragen, muss Ihr Servicer die PMI von sich aus kündigen, sobald Ihr Saldo 78% des ursprünglichen Werts erreicht, solange Sie mit den Zahlungen aktuell sind. Drittens eine letzte Absicherung: PMI endet im Monat nach dem Mittelpunkt Ihres Kredits — Jahr 15 bei einem 30-Jahres-Kredit — komme, was wolle.[5, 8]

Einige Details zählen. Diese Rechte gelten für Kredite auf ein selbst genutztes Einfamilienhaus, abgeschlossen am oder nach dem 29. Juli 1999. Ihr Servicer muss Ihnen zudem jährlich eine Mitteilung schicken, die Sie an Ihr Kündigungsrecht erinnert. Warten Sie nicht auf diesen Brief — merken Sie sich das Datum, an dem Ihr Saldo 80% erreicht, und senden Sie Ihren schriftlichen Antrag.[6, 3]

Wie Sie PMI schneller als geplant kündigen

Die 80%-Marke basiert auf Ihrem ursprünglichen Wert und Ihrem planmäßigen Saldo. Doch Ihr Haus ist heute vielleicht mehr wert. Sind die Preise in Ihrer Gegend gestiegen oder haben Sie renoviert, kann Ihr echtes Eigenkapital Jahre früher 80% erreichen. Das öffnet eine schnellere Tür — die Kündigung auf Basis des aktuellen Hauswerts.[19, 16]

Fannie Mae und Freddie Mac — die beiden Unternehmen hinter den meisten konventionellen Krediten — erlauben die Kündigung auf Basis einer neuen Bewertung. Übliche Regeln: nach 2 bis 5 Jahren brauchen Sie meist 75% LTV; nach 5 Jahren genügen 80%. Selbst bezahlte Verbesserungen können zum höheren Wert zählen.[14, 16]

Der andere Hebel liegt in Ihrer Hand: den Kredit schneller tilgen. Selbst kleine zusätzliche Tilgungen ziehen Ihren Saldo früher an die 80%-Linie. Ein Einmalbetrag nach Bonus oder Steuererstattung kann Monate oder Jahre der Wartezeit sparen. Kombinieren Sie Wertzuwachs und Sondertilgungen, kann PMI überraschend schnell verschwinden.[17, 3]

Bei FHA-MIP gefangen? Umschulden ist der Ausweg

Hier ist die Falle, in die Millionen FHA-Eigentümer tappen. Haben Sie mit der üblichen niedrigen Anzahlung gekauft, kündigt sich Ihr FHA-MIP nie von selbst — er läuft die gesamte Laufzeit. Eigenkapital aufzubauen befreit Sie nicht wie bei einem konventionellen Kredit. Die Regeln lassen es schlicht nicht zu.[11]

Die Lösung ist, in einen konventionellen Kredit umzuschulden, sobald Sie etwa 20% Eigenkapital haben. Ein konventioneller Kredit mit 80% LTV oder weniger hat gar keine PMI — Sie ersetzen eine dauerhafte Gebühr durch keine. Liegen die Zinsen nahe Ihrem aktuellen Satz oder darunter, kann das über die Jahre im Haus viel sparen.[11, 2]

Umschulden hat eigene Kosten und Rechnungen, also prüfen Sie die Zahlen, bevor Sie sich festlegen. Unser Leitfaden zur Hypotheken-Umschuldung zeigt, wann sich ein Refi lohnt und wann nicht. Das Ziel ist einfach: aufhören, eine Versicherung zu zahlen, die von selbst nie geht.

Wie Sie PMI von vornherein vermeiden

Der sauberste Weg ist der offensichtliche: 20% anzahlen. Bei 20% hat ein konventioneller Kredit von Tag eins an keine PMI. Sind Sie nah dran, kann es sich lohnen, sich zu strecken oder ein paar Monate zu warten, um die Linie zu überschreiten — die monatliche Ersparnis ist real und hält an, bis Sie ohnehin gekündigt hätten.[2, 23]

Ein zweiter Weg ist ein Piggyback-Darlehen, manchmal 80-10-10 genannt. Sie nehmen eine erste Hypothek über 80%, ein zweites Darlehen über 10% und zahlen 10% an. Da das erste Darlehen bei 80% LTV liegt, braucht es keine PMI. Der Haken ist ein zweites Darlehen, oft zu höherem Zins — vergleichen Sie also die Gesamtkosten, nicht nur die fehlende PMI.[2]

Wenn Sie berechtigt sind, überspringt ein VA- oder USDA-Kredit PMI von Haus aus. Und schaffen Sie keine 20%, hat ein konventioneller Kredit mit 3% Anzahlung — etwa Fannie Maes HomeReady oder Freddie Macs Home Possible — zwar noch PMI, aber sie ist kündbar und meist günstiger als die der FHA. Das schlägt einen Kredit, dessen Versicherung nie geht.[15, 18, 12]

Ist PMI wirklich ein schlechtes Geschäft?

Man kann PMI leicht hassen. Aber sehen Sie sich die Alternative an. Zu warten, bis volle 20% gespart sind, kann Jahre dauern — Jahre, in denen Sie Miete zahlen, während Kauf- und Mietpreise weiter steigen. PMI lässt Sie jetzt kaufen, jetzt Eigenkapital aufbauen und die Gebühr später ablegen. Für viele Käufer ist dieser Tausch es wert.[25, 19]

PMI hat auch still vielen geholfen. Branchenzahlen zeigen, dass private Hypothekenversicherung Millionen Käufern — oft Erstkäufern und jüngeren Haushalten — den Einstieg mit nur 3% bis 5% Anzahlung ermöglicht hat, Jahrzehnte früher, als 20% Sparen es erlaubt hätte. Dieser Zugang hat echten Wert, trotz der Kosten.[24, 25]

Die ehrliche Antwort lautet also: PMI ist kein Betrug, aber auch kein geschenktes Geld. Betrachten Sie sie als vorübergehende Maut auf einem konventionellen Kredit. Kennen Sie Ihr Kündigungsdatum, beobachten Sie den Wert Ihres Hauses und legen Sie sie ab, sobald Sie können. So genutzt ist PMI eine Brücke — keine Last, die Sie ewig tragen.[25]

Die Steueränderung 2026: PMI könnte wieder absetzbar sein

Eine gute Nachricht für 2026. Ein Gesetz von 2025, der One Big Beautiful Bill Act, brachte den Abzug für Hypothekenversicherungsprämien ab dem Steuerjahr 2026 zurück. Das umfasst PMI, FHA-MIP, VA-Funding-Fees und USDA-Gebühren und behandelt sie wie abziehbare Hypothekenzinsen.[20, 21]

Zwei Bedingungen zählen. Erstens müssen Sie die Abzüge einzeln aufführen statt die Pauschale zu nehmen, das hilft also vor allem, wenn Ihre Abzüge ohnehin hoch sind. Zweitens wird der Abzug bei höherem Einkommen abgeschmolzen und entfällt, sobald Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen etwa $110.000 erreicht (bei getrennter Veranlagung grob die Hälfte).[20]

Eine Warnung: Ältere IRS-Texte sagen noch, dieser Abzug sei "abgelaufen", weil er von 2022 bis 2025 ausgesetzt war. Diese ältere Formulierung stammt aus der Zeit vor dem neuen Gesetz. Suchen Sie für 2026 die Prämien in Feld 5 des Formulars 1098 Ihres Kreditgebers. Alle Regeln und Einkommensgrenzen finden Sie in unserem Leitfaden zum Hypothekenzinsabzug.[21, 22]

Häufige Fragen zu PMI

Kurze, klare Antworten auf die häufigsten Fragen von Käufern zur privaten Hypothekenversicherung.