Eigenheim-Leistbarkeitsrechner

Was bestimmt, wie viel Haus Sie sich leisten können?

Eigenheim-Leistbarkeit ist nicht dasselbe wie der Darlehensbetrag, den ein Kreditgeber genehmigt — es ist der Preis, den Ihr Einkommen nach Steuern, Versicherung und bestehenden Schulden jeden Monat bequem tragen kann. Kreditgeber messen dies mit der 28/36-Regel: Ihre monatliche Wohnrate sollte bei oder unter 28% des monatlichen Bruttoeinkommens bleiben, und Ihre gesamten Schuldenzahlungen bei oder unter 36%. Das Consumer Financial Protection Bureau betont, dass der vom Kreditgeber erlaubte Höchstbetrag und der tatsächlich tragbare Betrag zwei verschiedene Zahlen sind.[1, 2]

Der Rechner oben arbeitet rückwärts aus der Hypothekenformel. Zuerst ermittelt er Ihr maximales monatliches Wohnbudget — den kleineren Wert aus der 28%-Front-End-Grenze und der 36%-Back-End-Grenze abzüglich Ihrer bestehenden Schulden — und löst dann nach dem Kaufpreis, dessen volle Monatsrate (Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung, HOA und PMI) dieses Budget genau ausfüllt. Da Grundsteuer, Versicherung und PMI mit dem Kaufpreis skalieren, ist das Ergebnis eine einzige in sich stimmige Zahl.[2]

Mitte 2026 setzt das Marktumfeld die Rahmenbedingungen. Die Primary Mortgage Market Survey von Freddie Mac beziffert den 30-jährigen Festzins auf knapp 6,5%, während die National Association of Realtors einen mittleren Bestandsimmobilienpreis von rund 429.300 $ meldet — zusammen bestimmen sie, wie weit ein gegebenes Einkommen heute reicht. Der Rechner verwendet standardmäßig einen leicht konservativen Satz von 7%, daher ist die Senkung auf den heute notierten Satz eine der ersten lohnenden Anpassungen, bevor Sie dem ausgegebenen Höchstpreis vertrauen.[6, 26]

Front-End vs. Back-End: Die zwei Quoten, die Ihren Preis begrenzen

Die Front-End-Quote misst nur Ihre Wohnrate am Bruttoeinkommen; die übliche Richtlinie begrenzt sie auf 28%. Die Back-End-Quote (auch Schulden-Einkommens- oder DTI-Quote) addiert jede wiederkehrende Schuld — Autokredite, Studienkredite, Mindestzahlungen für Kreditkarten, Unterhalt — und begrenzt die Summe auf 36%. Das CFPB erklärt, dass Kreditgeber die Back-End-Quote am stärksten gewichten.[2]

Welche Quote zuerst an ihre Grenze stößt, wird zur bindenden Beschränkung Ihres Preises. Ein Kreditnehmer ohne weitere Schulden wird meist durch die 28%-Front-End-Grenze begrenzt, während jemand mit Auto- und Studienkrediten oft zuerst die 36%-Back-End-Wand trifft. Der Rechner zeigt an, welche Beschränkung bindet, sodass Sie sehen, was zu tun ist: Wer durch das Back-End begrenzt ist, kann seinen leistbaren Preis allein durch Tilgung einer Karte oder eines Autokredits erhöhen.[2]

Es hilft zu wissen, woher diese Zahlen stammen. Die 28/36-Aufteilung ist eine Branchenrichtlinie, kein Gesetz. Der verbindliche rechtliche Standard ist die Ability-to-Repay-Regel des CFPB, die verlangt, dass ein Kreditgeber prüft, ob Sie sich das Darlehen tatsächlich leisten können. Jahrelang diente eine Back-End-DTI von 43% als praktische Obergrenze, doch die General-Qualified-Mortgage-Regel von 2021 hob diese harte 43%-Grenze auf und ersetzte sie durch einen preisbasierten Test, der an den Zinssatz des Darlehens gekoppelt ist. Kreditgeber müssen Ihre DTI oder Ihr Resteinkommen weiterhin berücksichtigen, sodass 43% eine nützliche Faustregel bleibt — nur keine absolute Grenze mehr.[11, 13]

Welches Einkommen tatsächlich für Ihre Grenze zählt

Leistbarkeit beginnt mit dem Einkommen, doch Kreditgeber rechnen es enger an, als Sie vielleicht erwarten. Sie verwenden das Brutto-Qualifikationseinkommen (vor Steuern) und achten vor allem auf zwei Dinge: Stabilität und Kontinuität. Als Faustregel aus dem Fannie Mae Selling Guide sollte das Einkommen eine zweijährige Historie und eine begründete Erwartung haben, mindestens drei weitere Jahre fortzubestehen. Eine Gehaltserhöhung vom letzten Monat hilft; ein nächste Woche beginnender Job ohne Erfolgsbilanz in der Regel nicht.[22, 2]

Wie jede Einkommensart behandelt wird, ist unterschiedlich. Das Grundgehalt wird voll angerechnet. Überstunden-, Bonus- und Provisionseinkommen benötigen in der Regel einen Zweijahresdurchschnitt, und bei fallendem Trend verwendet der Kreditgeber den niedrigeren, jüngeren Wert. Selbstständige werden typischerweise auf Basis des Durchschnitts von zwei Jahren Nettogewinn aus ihren Steuererklärungen qualifiziert — nicht der Bruttoeinnahmen —, weshalb ein starkes Jahr durch ein schwächeres verwässert werden kann. Miet-, Kapital-, Sozialversicherungs-, Renten- und Unterhaltseinkommen können bei ordnungsgemäßer Dokumentation alle zählen. Da der Rechner mit dem von Ihnen eingegebenen Einkommen arbeitet, hängt die Genauigkeit Ihres Ergebnisses ganz davon ab, dass Sie den Betrag eingeben, den ein Kreditgeber tatsächlich verwenden würde — nicht Ihren Bruttolohn vor diesen Anpassungen.[1, 2]

PITI: Die vier Teile Ihrer echten Monatsrate

Leistbarkeit wird an der vollen Wohnrate gemessen, nicht nur an Tilgung und Zinsen. Kreditgeber nennen dies PITI: Principal (Tilgung), Interest (Zinsen), Taxes (Steuern) und Insurance (Versicherung) — und die meisten addieren HOA-Gebühren und gegebenenfalls PMI. Der Tilgungs- und Zinsanteil folgt der Standard-Amortisationsformel, während Steuern und Versicherung meist monatlich in ein Escrow-Konto eingezogen werden.[3]

Das ist für die Leistbarkeit entscheidend, weil Steuern und Versicherung einer Rate Hunderte von Dollar hinzufügen können, die eine Schätzung "nur Tilgung und Zinsen" völlig übersehen würde. Bei einem 400.000-$-Haus addiert eine Grundsteuer von 1,1% etwa 367 $ pro Monat und die Versicherung weitere 100–150 $, bevor ein einziger Dollar HOA oder PMI hinzukommt. Der Rechner berücksichtigt all dies als Anteil am Kaufpreis.[1]

Der Tilgungs- und Zinskern der Rate folgt einem festen Amortisationsplan: Frühe Zahlungen bestehen überwiegend aus Zinsen, und der Saldo verschiebt sich über die Jahre zur Tilgung. Um zu sehen, wie sich die Teile summieren, nehmen Sie die Standardwerte des Rechners — 90.000 $ Einkommen, 500 $ sonstige Schulden und 60.000 $ Anzahlung bei 7% über 30 Jahre. Die 28%-Front-End-Grenze deckelt das Wohnen bei 2.100 $ im Monat, und der Rechner findet den Preis, dessen volle Rate genau das ausfüllt: etwa 305.000 $, aufgeteilt in rund 1.630 $ Tilgung und Zinsen, 280 $ Grundsteuer, 90 $ Versicherung und 100 $ PMI. Ändern Sie einen einzigen Wert, und jedes Teil wird sofort neu berechnet.[15]

Anzahlung und PMI: Warum 20% die magische Zahl ist

Ihre Anzahlung erfüllt zwei Aufgaben: Sie reduziert das benötigte Darlehen und bestimmt, ob Sie eine private Hypothekenversicherung zahlen. Liegt die Anzahlung unter 20% des Preises (ein Beleihungsauslauf über 80%), verlangen konventionelle Kreditgeber PMI — typischerweise 0,5% bis 1% des Darlehens pro Jahr, bei schwächerer Bonität mehr —, die den Kreditgeber schützt, nicht Sie. Das Überschreiten der 20%-Schwelle beseitigt diese Kosten vollständig.[4]

PMI ist nicht dauerhaft. Nach dem bundesweiten Homeowners Protection Act von 1998 muss ein Servicer PMI automatisch beenden, sobald der Darlehenssaldo 78% des ursprünglichen Werts erreicht, und bei 80% können Sie die Kündigung beantragen. Doch solange sie aktiv ist, zehrt PMI an demselben 28%-Wohnbudget, das Ihren Preis begrenzt.[5]

Wie viel zahlen Käufer tatsächlich an? Trotz des kulturellen Gewichts der 20%-Marke zahlen die meisten weit weniger. Das NAR-Profil der Hauskäufer und -verkäufer 2025 ermittelte eine mittlere Anzahlung von 10% bei Erstkäufern und 19% bei allen Käufern, während Wiederkäufer — die Eigenkapital aus einem Verkauf in den nächsten Kauf einbringen — im Median 23% anzahlten. Eine kleinere Anzahlung ist normal und oft sinnvoll; bedenken Sie nur, dass sie sowohl das Darlehen als auch die monatliche PMI erhöht, sodass der tragbare Preis unter dem 20%-Szenario liegt, das der Rechner standardmäßig zeigt.[27]

Grundsteuer und Versicherung: Die lokalen Variablen

Zwei Häuser zum gleichen Preis in verschiedenen Bundesstaaten können sehr unterschiedliche Einkommen erfordern, weil Grundsteuer und Versicherung stark nach Standort variieren. Effektive Grundsteuersätze reichen von deutlich unter 0,5% des Werts in einigen Staaten bis über 2% in anderen, und die Gebäudeversicherung ist in Regionen mit Wald-, Hurrikan- und Hochwasserrisiko stark gestiegen. Da beide als Anteil am Hauswert berechnet werden, verkleinert eine Hochsteuer- oder Hochversicherungsregion den tragbaren Preis.[1]

Wenn Sie die Leistbarkeit schätzen, verwenden Sie einen Steuer- und Versicherungssatz für den konkreten Landkreis und Immobilientyp statt eines nationalen Durchschnitts. Lokale Bewertungswebsites veröffentlichen effektive Sätze, und ein Versicherungsmakler kann eine realistische Prämie nennen. Genaue lokale Zahlen können den Höchstpreis um Zehntausende von Dollar verschieben.[3]

Die Spanne ist größer, als die meisten Käufer ahnen. Tax-Foundation-Daten beziffern die höchsten effektiven Grundsteuersätze in New Jersey und Illinois auf etwa 1,88% des Werts, während Hawaii (0,29%) und Alabama (0,37%) das Schlusslicht bilden — eine Lücke, die das für dasselbe Haus erforderliche Einkommen um Tausende Dollar pro Jahr verschieben kann. Die Versicherung ist zur anderen variablen Größe geworden: Das Insurance Information Institute meldet eine nationale Durchschnittsprämie von knapp 1.569 $ in den jüngsten NAIC-Daten, doch Marktumfragen sehen typische Jahresprämien inzwischen näher bei 2.500–3.000 $, da die Kosten in katastrophengefährdeten Regionen steigen. Der Standardwert des Rechners von 0,35% des Werts (etwa 1.400 $ bei einem 400.000-$-Haus) ist ein vernünftiger nationaler Mittelwert — in einem Hochsteuer- oder Hochrisikomarkt sollten Sie beide Sätze anheben.[30, 31]

Wie Zinssätze und Laufzeit Ihre Grenze verschieben

Der Zinssatz ist der mächtigste einzelne Hebel für die Leistbarkeit. Da Ihr Monatsbudget fest ist, kauft ein höherer Zins ein kleineres Darlehen: Grob gesagt senkt jeder Anstieg des 30-Jahres-Zinses um einen Prozentpunkt die Kaufkraft um etwa 10%. Die Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey veröffentlicht den wöchentlichen Durchschnittszins, und die Federal Reserve H.15 zeigt, wie Hypothekenzinsen der 10-jährigen Treasury-Rendite folgen.[6, 7]

Die Laufzeit wirkt umgekehrt. Eine 15-jährige Hypothek hat einen niedrigeren Zins, aber eine viel höhere Monatsrate, sodass sie den tragbaren Preis im Vergleich zu einem 30-Jahres-Darlehen verkleinert — obwohl sie enorm an Lebenszeitzinsen spart. Die 30-Jahres-Laufzeit bleibt die Leistbarkeits-Voreinstellung, weil sie die Tilgung auf die meisten Monate verteilt. Nutzen Sie das CFPB-Explore-Rates-Tool.[8]

Konkrete Zahlen verankern den Punkt. Für die Woche bis zum 25. Juni 2026 bezifferte die Freddie-Mac-Umfrage den 30-jährigen Festzins auf 6,49% und den 15-jährigen auf 5,84%. Dieselbe Zeitreihe können Sie auf FRED für die 30-jährige und die 15-jährige Durchschnittsrate über die Zeit verfolgen. Da der Rechner standardmäßig 7% verwendet, hebt die Eingabe der aktuellen 6,49% den leistbaren Preis typischerweise um mehrere Prozent — eine nützliche Erinnerung, dass eine veraltete Zinsannahme Ihren Spielraum still unterschätzt.[24, 25]

Ihre Bonität bewegt den Zins, und der Zins bewegt Ihren Preis. Kreditgeber bepreisen Hypotheken in Stufen, sodass die Lücke zwischen einer Top-Bonität und einem Subprime-Score mehr als einen vollen Prozentpunkt betragen kann — was nach der obigen 10%-pro-Punkt-Regel einen zweistelligen Sprung der Kaufkraft bei identischem Einkommen bedeutet. Das CFPB erklärt, wie sich Ihre Bonität auf das Leistbare auswirkt, und es ist oft das renditestärkste Projekt vor der Suche: einen Score von Ende 600 in den Bereich über 740 zu heben, kann sich mehr auszahlen als eine etwas größere Anzahlung zusammenzukratzen.[14]

Darlehensprogramme: Conforming, FHA, VA und die QM-Regel

Die 28/36-Regel ist eine Richtlinie, keine harte Obergrenze — die tatsächliche Grenze hängt vom Darlehensprogramm ab. Konventionelle Darlehen von Fannie Mae und Freddie Mac können Back-End-Quoten weit über 36% mit starken Ausgleichsfaktoren genehmigen, aber nur bis zum Conforming-Loan-Limit, das die FHFA jährlich festlegt — 832.750 $ für ein Einfamilienhaus 2026, in Hochkostengebieten bis zu 1.249.125 $. Darüber beginnt das Jumbo-Segment mit strengerer Prüfung. FHA-Darlehen erlauben höhere Quoten mit kleinerer Anzahlung und einer Untergrenze von 541.287 $ für 2026, während VA-Darlehen für berechtigte Veteranen ganz ohne Anzahlung auskommen können — im Gegenzug für eine einmalige Funding Fee ab 2,15%.[9, 18, 10, 19]

Es gibt auch einen regulatorischen Schutz. Nach der Ability-to-Repay-/Qualified-Mortgage-Regel des CFPB müssen Kreditgeber prüfen, ob Sie das Darlehen zurückzahlen können. Wie bereits erwähnt, ist die einst starre 43%-DTI-Grenze einem preisbasierten Standard gewichen, doch das Prinzip der geprüften Tragfähigkeit bleibt bestehen. Fazit: Die 28/36-Voreinstellung des Rechners ist bewusst konservativ. Um das absolute Maximum zu sehen, erhöhen Sie die Back-End-Grenze — aber bis zum gesetzlichen Maximum zu leihen ist selten dasselbe wie bis zu einem komfortablen.[11]

Programme mit geringer Anzahlung, die Ihre Reichweite erweitern

Die 20%-Anzahlung ist ein Ziel, keine Voraussetzung, und mehrere Bundesprogramme sind für Käufer gemacht, die sie nicht erreichen. FHA-Darlehen erfordern nur 3,5% Anzahlung bei einer Bonität von 580 oder höher (10% von 500 bis 579), was sie zur Stütze für Erst- und Bonität-wiederaufbauende Käufer macht. VA-Darlehen für berechtigte Soldaten und Veteranen sowie USDA-Darlehen für qualifizierte Käufer in ländlichen und vorstädtischen Gebieten können beide 100% des Preises ohne jede Anzahlung finanzieren.[18, 10, 20]

Konventionelle Kreditgeber konkurrieren mit eigenen Optionen für geringe Anzahlungen. Fannie Mae HomeReady und Freddie Mac Home Possible erlauben einkommensberechtigten Kreditnehmern nur 3% Anzahlung, mit kündbarer PMI, sobald Sie 20% Eigenkapital erreichen. Der Kompromiss ist real: Jeder Weg mit geringer Anzahlung fügt eine Versicherungs- oder Garantiekosten hinzu — FHA-Hypothekenversicherung, VA-Funding-Fee oder PMI —, die einen Teil desselben 28%-Wohnbudgets verbraucht. Bewusst eingesetzt, ermöglichen diese Programme jedoch einen Markteintritt Jahre früher, als es ein 20%-Anzahlungszeitplan zuließe.[21, 23]

Das Bargeld, das Sie über die Anzahlung hinaus benötigen

Leistbarkeit dreht sich nicht nur um die Monatsrate — es geht auch um das Bargeld, das Sie beim Abschluss brauchen. Abschlusskosten betragen typischerweise 2% bis 5% der Darlehenssumme und decken Kreditgebergebühren, Titelversicherung, Schätzung sowie vorausbezahlte Steuern und Versicherung. Bei einem 300.000-$-Darlehen sind das etwa 6.000 bis 15.000 $, die beim Abschluss zusätzlich zur Anzahlung fällig werden. Ihr Loan Estimate schlüsselt diese drei Werktage nach dem Antrag auf, sodass Sie Angebote vor der Festlegung vergleichen können.[17, 16]

Kluge Käufer halten auch Bargeld in Reserve. Kreditgeber wollen oft zwei oder mehr Monatsraten auf dem Konto nach dem Abschluss sehen, und sobald Sie das Haus besitzen, verhindert ein Budget von rund 1% seines Werts pro Jahr für Instandhaltung, dass eine überraschende Reparatur zur Krise wird. Trägt die Immobilie Beiträge einer Eigentümergemeinschaft, sind diese ein dauerhafter Posten: Das U.S. Census Bureau meldet eine mittlere HOA-Gebühr von etwa 135 $ im Monat, und da der Rechner HOA-Beiträge in Ihr 28%-Wohnbudget einrechnet, senkt eine Eigentumswohnung mit hohen Gebühren den leistbaren Preis ebenso sicher wie ein höherer Zinssatz.[29]

Warum dasselbe Einkommen sehr unterschiedliche Häuser kauft

Wo Sie kaufen, formt um, was Ihr Einkommen leisten kann. Die National Association of Realtors meldete Mitte 2026 einen mittleren Bestandsimmobilienpreis von etwa 429.300 $, während das Census Bureau und HUD den mittleren Neubaupreis bei rund 424.900 $ ansetzten — doch diese nationalen Zahlen verbergen eine enorme regionale Streuung, von Metropolen, in denen der Median die Hälfte des Landeswerts beträgt, bis zu Küstenmärkten, wo er doppelt so hoch oder höher ist. Dasselbe Einkommen von 90.000 $, das in einer günstigen Metropole bequem ein typisches Haus kauft, reicht in einer teuren möglicherweise nicht einmal für den Einstiegspreis.[26, 28]

Hier beginnen auch die Darlehensgrenzen zu greifen. In den meisten Teilen des Landes deckt die konforme Obergrenze von 832.750 $ für 2026 das mittlere Haus bequem ab, doch in teuren Metropolen — wo die Grenze auf 1.249.125 $ steigt — können sich selbst gut qualifizierte Käufer mit einem Jumbo-Darlehen zu strengeren Konditionen wiederfinden. Wenn Sie den Rechner verwenden, stellen Sie Grundsteuer, Versicherung und HOA auf Ihren tatsächlichen Zielmarkt statt auf einen nationalen Durchschnitt ein; in der Immobilienwelt ist Lage nicht nur ein Preisfaktor, sondern der Preisfaktor.[9]

Häufige Fehler und wie Sie Ihr Budget sicher erweitern

Der größte Fehler ist, sich am Vorab-Genehmigungsbetrag statt an einer komfortablen Rate zu orientieren. Eine Vorab-Genehmigung spiegelt die Risikobereitschaft des Kreditgebers wider, nicht Ihr Leben — sie ignoriert Altersvorsorge, Kinderbetreuung, Pendeln und die Instandhaltung, der jeder Eigentümer irgendwann begegnet. Ein zweiter häufiger Fehler ist zu vergessen, dass Leistbarkeit auf PITI beruht, nicht auf Tilgung und Zinsen.[1]

Die sicheren Hebel liegen in Ihrer Kontrolle. Die Tilgung eines Autokredits oder einer Kreditkarte schafft sofort Back-End-Spielraum; das Sparen bis zur 20%-Schwelle beseitigt PMI und senkt das Darlehen; und eine bessere Kreditwürdigkeit kann den Zins senken, was den leistbaren Preis direkt anhebt. Rechnen Sie mehrere Szenarien durch, bevor Sie suchen, und vergleichen Sie Darlehensoptionen.[12]