Ein Haus verkaufen 2026: Provisionen, Kosten und was am Ende wirklich bleibt

Zwei Zahlen sagen 2026 das Gegenteil. Beide stimmen.

Der Preis, den Verkäufer verlangen, fällt. Im Juni 2026 lag der mittlere Angebotspreis bei 430.000 $ — 2,5 Prozent unter dem Vorjahr. Der achte Rückgang in Folge und der stärkste, seit Realtor.com 2017 mit dieser Statistik begann.[2]

Der Preis, zu dem Häuser tatsächlich verkauft werden, ist auf Allzeithoch. Die National Association of Realtors beziffert den Medianpreis einer im Juni 2026 abgeschlossenen Transaktion auf 440.600 $.[3]

Das ist kein Widerspruch, sondern 2026 in einem Satz. Verkäufer senken, was sie verlangen, weil Käufer die alten Forderungen nicht mehr zahlen. Die Häuser, die verkauft werden, gehen weiterhin zu realen Preisen weg. Im Klartext: Der Markt ist nicht gecrasht. Er duldet nur keine Fantasiezahl mehr auf dem Schild.

Zwei weitere Fakten setzen den Rahmen. Die Zinsen klemmen: Freddie Mac meldete am 9. Juli 2026 für die 30-jährige Festhypothek 6,49 Prozent — fast genau wie vor einem Jahr (6,72 Prozent). Und die Häuser bleiben nicht liegen. Das mittlere Objekt stand im Juni 53 Tage am Markt: genau wie im Juni 2025 und genau wie im Juni 2019. Der Rausch der Pandemiejahre ist vorbei — und die Angst danach auch.[1, 2]

Eine Warnung zu einer Zahl, die überall auftaucht. Schlagzeilen sprechen von einem Überhang von 10,3 Monaten. Diese Zahl stammt vom Census Bureau und erfasst ausschließlich Neubauten. Der Markt für Bestandsimmobilien — Ihrer — hatte im Juni 4,6 Monate Angebot. Sechs Monate gelten grob als Grenze zwischen Käufer- und Verkäufermarkt. Die Bauträger ersaufen. Sie nicht.[4, 3]

Die Regeln haben sich geändert. Der Preis nicht.

Am 17. August 2024 änderten sich die Regeln des US-Immobilienmarkts. Vermutlich haben Sie gehört, damit sei die Sechs-Prozent-Provision tot. Ist sie nicht. Genau zu verstehen, was sich geändert hat — und was nicht — ist für Ihr Geld wertvoller als alles andere in diesem Artikel.

So lautet die Regel wirklich. MLS-Policy 8.11: Der Multiple Listing Service „darf keine Angebote annehmen, die eine Vergütungszusage im MLS enthalten“. Lesen Sie das noch einmal. Verboten wird die Veröffentlichung in genau einer Datenbank. Nicht, dass der Verkäufer zahlt. Regel 8.13 verlangt zusätzlich, dass Käufer vor der ersten Besichtigung einen schriftlichen Vertrag mit ihrem Makler schließen.[5]

Dürfen Sie den Maklerlohn des Käufers also weiterhin zahlen? Ja. NAR schreibt es auf der eigenen Verbraucherseite: „Verkäufer können außerhalb des MLS weiterhin eine Vergütung anbieten.“ Nichts hindert Sie daran, sie über ein Zugeständnis zu übernehmen oder die Provision Ihres eigenen Maklers zu teilen. Neu ist nur: Es passiert nicht mehr automatisch. Es ist Verhandlungssache geworden.[6]

Eine Falle, in die fast jeder Artikel tappt: Ein MLS-Zugeständnis darf keine getarnte Anzeige für die Käufermakler-Vergütung sein. Die Settlement-FAQ von NAR ist eindeutig: Ein MLS muss sicherstellen, dass Zugeständnisse „nicht auf die Bindung an oder Zahlung an einen kooperierenden Makler, Käufermakler oder sonstigen Käufervertreter beschränkt oder davon abhängig sind“. Ein im MLS veröffentlichtes Zugeständnis muss ein schlichter, bedingungsloser Kredit sein.[7]

Nun der Teil, den niemand laut sagt: Zwei Jahre später hat sich der Preis nicht bewegt. Redfin maß die durchschnittliche Käufermakler-Provision im dritten Quartal 2025 mit 2,42 Prozent — mehr als die 2,36 Prozent ein Jahr zuvor und praktisch unverändert gegenüber 2,43 Prozent im Vorquartal. Redfins eigenes Wort dafür: „leveling out“. Nicht fallend. Einpendelnd.[8]

Das US-Justizministerium sieht das genauso — und hat es vor Gericht geschrieben. In einer Eingabe vom Dezember 2025 heißt es aus der Kartellabteilung: „Dennoch liegen die Maklerprovisionen in den USA seit Jahrzehnten bei 5 bis 6 Prozent — zwei- bis dreimal so hoch wie in anderen entwickelten Volkswirtschaften.“ Geschrieben sechzehn Monate nach Inkrafttreten der neuen Regeln. Die Regierung hält das Problem nicht für gelöst.[9]

Selbst der leichte Rückgang, den es gab, begann lange vor den Klagen. Forscher der Federal Reserve verfolgten die Käufermakler-Sätze von rund 3 Prozent in den späten 1990ern auf etwa 2,7 Prozent bis 2023 — ein sanftes Abgleiten über Jahrzehnte, das keinem Vergleich zu verdanken ist. Ehrliche Zusammenfassung für Verkäufer 2026: Die Tür zur Verhandlung wurde aufgeschlossen — und fast niemand ging hindurch.[10]

Und der vielzitierte Vergleich ist nicht einmal rechtskräftig

Ein Richter genehmigte den NAR-Vergleich im November 2024; NAR zahlt 418 Millionen Dollar. Die meisten Artikel hören hier im Präteritum auf. Zu Unrecht. Einsprecher legten Berufung ein, und der Fall liegt weiterhin beim Bundesberufungsgericht des achten Bezirks. Verhandelt wurde am 14. Januar 2026. Bis heute, dem 14. Juli 2026, gibt es keine Entscheidung.[11, 12]

Was heißt das praktisch? Die Praxisregeln gelten heute — das MLS-Verbot und der schriftliche Käufervertrag sind real, Ihr Makler muss sie befolgen. Aber die Genehmigung, die das Ganze absegnete, wird noch überprüft. Wer 2026 verkauft, hält sich an die geltenden Regeln — und geht nicht davon aus, dass die Geschichte zu Ende ist.

Noch eine Regel, die man Ihnen anbieten könnte — denken Sie gut nach. NAR hat weiterhin seine Clear Cooperation Policy: Sobald ein Objekt öffentlich beworben wird, muss der Makler es binnen eines Werktags ins MLS stellen. 2025 kam eine Option obendrauf: Delayed Marketing. Sie können Ihren Makler bitten, das Objekt für ein von Ihrem lokalen MLS definiertes Zeitfenster von den öffentlichen Suchportalen fernzuhalten. Achten Sie auf NARs eigene Überschrift: mehr Flexibilität, unter Beibehaltung von Clear Cooperation. Die Regel wurde nicht abgeschafft.[13, 14]

Sollten Sie das nutzen? Vorsicht. Wer sein Haus von den öffentlichen Portalen fernhält, wird von weniger Käufern gesehen. Die Consumer Federation of America warnte im April 2026, die Ausbreitung solcher privaten „Pocket Listings“ gefährde Verbraucher; der Präsident der National Urban League sagte, sie drohe „eine neue Form des Redlining einzuläuten“. Ein stilles Angebot ist eine kleinere Auktion. Manchmal will man das. Meistens nicht.[15]

Der Satz, den Ihr Makler Ihnen zeigen muss

Nach den neuen Regeln muss ein schriftlicher Käufervertrag „einen deutlich sichtbaren Hinweis enthalten, dass Maklergebühren und Provisionen nicht gesetzlich festgelegt und voll verhandelbar sind“. Dieser Satz ist jetzt Pflicht. Er ist zugleich der nützlichste Satz im US-Immobiliengeschäft — und er gilt auch für Sie: Ihr Maklervertrag ist verhandelbar. Er war es immer.[5]

Was steht also wirklich zur Verhandlung? Drei Dinge, und sie sind getrennt. Erstens die Provision Ihres eigenen Maklers — Prozentsatz, Pauschale oder Staffel, die einen höheren Verkaufspreis belohnt. Zweitens, ob und wie viel Sie zum Käufermakler beisteuern. Drittens, was Sie dafür bekommen: professionelle Fotos, Grundriss, Home Staging, Besichtigungstermine, bezahlte Platzierung. Lassen Sie sich den Marketingplan schriftlich geben, bevor Sie unterschreiben.

Kurz zur Arithmetik, denn sie ist brutal. Bei einem Haus für 440.600 $ sind ein halber Prozentpunkt Provision rund 2.200 $. Von zusammen 5,5 auf 5,0 Prozent zu drücken ist kein Rundungsfehler. Das ist der Umzugswagen, ein neuer Kühlschrank und der erste Monat in der neuen Wohnung.

Der Vertrag, der Sie noch nach Ablauf zur Provision verpflichten kann

Bevor Ihr Haus überhaupt auf den Markt kommt, unterschreiben Sie einen Maklervertrag. Fast niemand liest ihn. Es gibt drei Formen, und der Unterschied ist Geld.

Exclusive right to sell ist der Standard: Ihr Makler wird bezahlt, egal wer den Käufer findet — auch wenn Sie es selbst tun. Exclusive agency bedeutet nur, dass ein einziges Büro Sie vertritt; bringen Sie den Käufer ohne Makler, zahlen Sie nichts. Ein Open Listing kennt keine Exklusivität: Wer den Käufer bringt, wird bezahlt — bringt niemand einen, zahlt niemand. Makler bevorzugen klar die erste Variante. Sie dürfen nach der zweiten fragen.

Nun die Klausel, die Leute meist Monate später überrascht: die Nachwirkungsfrist (protection period, auch safety oder tail clause). Sie besagt: Läuft Ihr Auftrag aus und verkaufen Sie danach an jemanden, den Ihr früherer Makler während der Laufzeit eingeführt hat, schulden Sie die Provision trotzdem. Das ist keine Abzocke — sie verhindert, dass Makler in letzter Minute umgangen werden. Aber die Dauer ist verhandelbar, ebenso die Pflicht, Ihnen bei Vertragsende eine schriftliche Liste der geschützten Interessenten auszuhändigen. Fordern Sie beides.

Zwei weitere Punkte vor der Unterschrift: Laufzeit und Ausstieg, falls die Zusammenarbeit schiefgeht. Maklerverträge regeln Landesrecht und örtliche Praxis, keine Bundesbehörde — die Konditionen vor Ihnen unterscheiden sich also von denen in einem anderen Bundesstaat. Lesen Sie das Papier, das Sie tatsächlich unterschreiben.

Zu hoch anzusetzen ist keine Gratisoption. Es kostet.

Jeder Verkäufer denkt dasselbe: „Versuchen wir es hoch. Runter kommen wir immer.“ Runter kommen Sie. Aber die ersten zwei Wochen am Markt sind die einzigen, in denen jeder ernsthafte Käufer der Gegend Ihr Haus zum ersten Mal sieht. Verbrauchen Sie sie mit einem Fantasiepreis, verbrauchen Sie die beste Aufmerksamkeit, die Sie je haben werden.

Der Markt hebt den Beleg auf. Im Juni 2026 hatten 18,8 Prozent aller aktiven Angebote den Preis bereits gesenkt. Fast jedes fünfte Haus gibt damit öffentlich zu, dass die erste Zahl falsch war.[2]

Lesen Sie die Zahl aber genau, denn die meisten lesen sie verkehrt herum. Sie liegt 1,9 Prozentpunkte unter dem Vorjahr. Es müssen also weniger Verkäufer nachlassen, nicht mehr. Realtor.com erklärt die fallenden Angebotspreise selbst mit „seller realism rather than distress“ — Realismus, nicht Not. Verkäufer treffen den Preis öfter gleich beim ersten Mal. So sieht ein normaler Markt aus.[2]

Und es hängt massiv vom Ort ab. Im Juni 2026 senkten 29,0 Prozent der Angebote in Denver den Preis, 28,7 Prozent in Phoenix, 27,6 Prozent in Austin — aber nur 7,1 Prozent in Hartford und 9,4 Prozent in New York City. Es gibt keinen nationalen Wohnungsmarkt. Es gibt nur Ihre Postleitzahl. Verlangen Sie von Ihrem Makler die tatsächlichen jüngsten Verkäufe — die Vergleichsobjekte, „comps“ — aus Ihrer Straße, keinen Ausdruck nationaler Schlagzeilen.[2]

Die Küchenrenovierung ist eine Falle. Das Garagentor nicht.

Jedes Jahr kalkuliert das Forschungshaus Zonda gängige Bauprojekte und fragt, was sie beim Wiederverkauf einbringen. Die Ausgabe 2025, die 38., ist weiterhin aktuell. Spitzenreiter ist weder Küche noch Bad, sondern das Garagentor: rund 4.672 $ Austausch, etwa 12.507 $ beim Verkauf zurück — 267,7 Prozent. Dahinter: Stahl-Haustür und Steinverblendung. Alle drei sieht man von der Straße, bevor die Haustür überhaupt aufgeht.[16]

Vergleichen Sie das mit einer kleinen Küchenrenovierung: 112,9 Prozent — oder einem Fiberglas-Prachteingang mit 84,7 Prozent, wo Sie draufzahlen. Die Lehre ist langweilig und richtig: Das Geld liegt am Bordstein, nicht in der Küche. Streichen, putzen, sichtbar Kaputtes reparieren — und aufhören. Käufer zahlen für ein gepflegt wirkendes Haus. Sie erstatten Ihnen nicht die Arbeitsplatte, die Sie ausgesucht haben.[16]

Zwei ehrliche Einschränkungen. Diese Prozentwerte sind Landesdurchschnitte; Ihre Stadt weicht ab. Und die Seite „Wert beim Wiederverkauf“ beruht auf Schätzungen von Immobilienprofis, nicht darauf, dasselbe Haus über zwei Verkäufe zu verfolgen. 267,7 Prozent heißt nicht, dass sich Ihr Hauswert um das 2,7-Fache erhöht. Es heißt: Nach Einschätzung der Makler ist ein neues Garagentor eine der billigsten Arten, den ersten Eindruck zu verändern.[16]

Was der Verkäufer zahlt — und warum niemand eine landesweite Zahl nennen kann

Suchen Sie nach „seller closing costs“, heißt es: 6 bis 10 Prozent des Verkaufspreises. Vorsicht. Es gibt keine staatliche Statistik zu Verkäufer-Abschlusskosten. Die kursierenden Prozentwerte stammen von Discount-Maklern und Lead-Portalen, denen eine große Zahl nützt. Ehrlich geht es nur von unten nach oben.

Ihre Liste, grob nach Größe. Die Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer (transfer tax), falls Ihr Bundesstaat oder Ihre Stadt eine erhebt. Title- und Escrow-Gebühren, wobei örtliche Übung bestimmt, wer zahlt. Ihr anteiliger Grundsteuerbetrag bis zum Abschlusstag und eine etwaige HOA-Übertragungsgebühr. Eintragungsgebühren. Und zuletzt der größte Posten, der gar keine „Kosten“ sind: die Ablösung Ihrer Restschuld.[17]

Schon die Grunderwerbsteuer zeigt, warum ein Landesdurchschnitt sinnlos ist. In Texas ist sie null — kein Zufall: Die Verfassung verbietet ein Gesetz, das eine Transfersteuer auf die Eigentumsübertragung erhebt. In Washington ist die Real Estate Excise Tax gestaffelt: 1,10 Prozent bis 525.000 $, bis 3,0 Prozent oberhalb von rund 3 Mio. $, zuzüglich kommunaler Steuer — und der Staat schreibt ausdrücklich: „Üblicherweise zahlt der Verkäufer diese Steuer.“[18, 19]

Florida erhebt eine Dokumentenstempelsteuer von 70 Cent je 100 $ — 0,70 Prozent — und macht jede Partei der Urkunde haftbar, unabhängig davon, wer zahlen wollte. Pennsylvania nimmt 1 Prozent auf Landesebene plus Kommunalsteuer, Käufer und Verkäufer haften gesamtschuldnerisch. Kaliforniens County-Steuer beträgt 0,55 $ je 500 $ — rund 0,11 Prozent — vor städtischen Zuschlägen. Gleiches Haus, gleicher Preis, völlig andere Rechnung.[20, 21, 22]

Ein Dokument sollten Sie kennen. Bundesrecht verpflichtet den Settlement Agent, Ihnen als Verkäufer eine eigene Closing Disclosure für Ihre Seite auszuhändigen. Achten Sie auf die Frist: Der Käufer muss seine drei Werktage vorher erhalten, die des Verkäufers ist erst „spätestens am Tag des Vollzugs“ fällig. Im Klartext: Ihre endgültigen Zahlen sehen Sie womöglich erst am Abschlusstag. Bitten Sie eine Woche vorher um einen Entwurf. Von allein bietet ihn niemand an.[23]

Zwei verschiedene Subtraktionen — und fast alle verwechseln sie

Wenn Leute fragen „Wie viel bleibt mir beim Hausverkauf?“, stellen sie in Wahrheit zwei Fragen — ohne es zu merken. Die eine: Wie viel Bargeld landet auf meinem Konto? Die andere: Wie viel Gewinn unterstellt mir das Finanzamt? Beide Zahlen entstehen anders und können weit auseinanderliegen.

Der Cash-Teil ist einfach. Verkaufspreis nehmen. Provision abziehen. Abschlusskosten abziehen — Transfersteuer, Title und Escrow, anteilige Grundsteuer, HOA-Gebühren, Eintragung. Zugeständnisse an den Käufer abziehen. Dann die Restschuld Ihrer Hypothek abziehen, inklusive Immobilienkredit oder Kreditlinie. Was übrig bleibt, ist die Überweisung auf Ihr Konto: Ihr Nettoerlös.

Und jetzt die Stelle, an der es Leute erwischt: Das Finanzamt zieht Ihre Hypothek nicht ab. Keinen Dollar. Der steuerpflichtige Gewinn beginnt beim Verkaufspreis minus Verkaufskosten — die IRS nennt das amount realized — und davon wird abgezogen, was das Haus Sie gekostet hat, angepasst um Modernisierungen. Ihr Kreditsaldo taucht in dieser Formel nirgends auf.[42]

Daraus entsteht die hässlichste Überraschung dieses Artikels. Wer mehrfach umgeschuldet oder über eine Kreditlinie Geld herausgezogen hat, kann den Abschluss mit fast keinem Geld verlassen und trotzdem Steuer auf einen hohen Gewinn schulden. Das Geld war längst ausgegeben; die Steuer interessiert das nicht. Rechnen Sie beides, bevor Sie inserieren — nicht danach.

Was Sie dem Käufer gesetzlich mitteilen müssen

Es gibt genau eine Offenlegungspflicht, die der Bund fast jedem Hausverkäufer auferlegt — und sie betrifft Bleifarbe. Wurde Ihr Haus vor 1978 gebaut, müssen Sie bekannte bleihaltige Anstriche oder Gefahren offenlegen, vorhandene Gutachten übergeben, dem Käufer die EPA-Broschüre aushändigen und dem Vertrag einen Bleiwarnhinweis beifügen.[24, 25]

Zudem müssen Sie dem Käufer ein 10-Tage-Fenster für einen Bleitest einräumen, sofern Sie nicht schriftlich eine andere Frist vereinbaren. Und die Strafe fürs Verschweigen ist kein Klaps: Ein wissentlicher Verstoß kann den dreifachen Schadensbetrag kosten. Die EPA-Broschüre Protect Your Family from Lead in Your Home erschien 2026 in einer neuen Ausgabe — achten Sie darauf, dass Ihr Makler keine alte verteilt.[26, 27]

Alles Übrige ist Landesrecht. Die meisten Bundesstaaten verlangen ein schriftliches Formular zum Zustand der Immobilie — Dach, Fundament, frühere Überschwemmungen, bekannte Mängel. Die Regeln unterscheiden sich enorm. In Kalifornien etwa erhält der Käufer, wenn die Offenlegung erst nach seinem Angebot eintrifft, ein Rücktrittsfenster: drei Tage bei persönlicher Übergabe, fünf per Post oder elektronisch. Ihr Bundesstaat hat seine eigene Fassung. Raten Sie nicht — und kopieren Sie nicht, was ein Freund anderswo gemacht hat.[22]

Zuletzt eine Rechtsfalle, vor der Verkäufer fast nie gewarnt werden. Der Fair Housing Act verbietet es, wegen Rasse, Hautfarbe, Religion, Geschlecht, Familienstatus, nationaler Herkunft oder Behinderung den Verkauf zu verweigern oder Käufer zu lenken. Ja, es gibt eine enge Ausnahme für manche Privatverkäufe. Sehen Sie, wie eng: Sie dürfen höchstens drei Einfamilienhäuser besitzen, keinerlei Makler einsetzen und keine diskriminierende Anzeige schalten. Beauftragen Sie einen Makler, ist die Ausnahme weg. Und das Verbot diskriminierender Werbung gilt für alle, immer. „Perfekt für eine junge Familie“ im Exposé ist keine nette Formulierung. Es ist ein juristisches Problem.[28, 29, 30]

Das höchste Angebot ist nicht immer das beste

Ein Angebot ist keine Zahl. Es ist eine Zahl plus eine Liste von Notausgängen. Diese Notausgänge heißen Contingencies — Bedingungen. Jede ist eine Tür, durch die der Käufer gehen kann, ohne seine Anzahlung zu verlieren.

Die vier wichtigen. Finanzierungsvorbehalt: Der Käufer steigt aus, wenn der Kredit platzt. Wertgutachten-Vorbehalt: Er steigt aus, wenn das Haus unter dem Kaufpreis bewertet wird. Inspektionsvorbehalt: Er steigt aus oder fordert Reparaturen, je nach Befund. Und der Eigenverkaufsvorbehalt: Er kauft nur, wenn sein eigenes Haus zuerst verkauft ist — das schwächste Angebot überhaupt, denn es legt Ihren Abschlusstermin in die Hände eines Fremden in einer anderen Stadt.

Zwei weitere Punkte. Das Earnest Money — die Anzahlung, mit der der Käufer Ernsthaftigkeit zeigt. Eine größere Anzahlung ist ein größeres Versprechen. Und der Abschlusstermin: Ein Käufer, der dann abschließen kann, wenn Sie ausziehen müssen, ist bares Geld wert. Einer, der das nicht kann, ist weniger wert, als sein Angebot behauptet.

Darum schlägt ein Barangebot oft ein höheres finanziertes. Kein Kredit heißt: kein Finanzierungsvorbehalt, kein Bankgutachten, das scheitern kann, kein Sachbearbeiter, der es sich in Woche fünf anders überlegt. Ein Barkäufer zahlt Ihnen nicht mehr Geld. Er zahlt Ihnen mit Sicherheit — und in einem Markt, in dem etwa jeder siebte Deal platzt, hat Sicherheit einen Preis.

Die zwei Momente, in denen Ihr Preis neu verhandelt wird

Sie haben ein Angebot angenommen. Verkauft haben Sie das Haus damit nicht. Zwischen Handschlag und Notartisch liegen zwei Ereignisse, und jedes kann den Preis bewegen: die Inspektion und das Wertgutachten.

Der Gutachter arbeitet für den Käufer und wird etwas finden. Manches ist echt, manches nur eine Zeile im Bericht, die eine Verhandlung erzeugt. Sie haben genau drei Antworten: reparieren, stattdessen beim Abschluss eine Gutschrift geben oder ablehnen. Die Gutschrift ist meist die klügste. Sie kostet einen bekannten Betrag, verzögert den Abschluss nicht und macht Sie nicht zum Bauleiter in einem Haus, das Sie ohnehin verlassen.

Gefährlicher ist das Gutachten, denn es ist nicht die Meinung Ihres Käufers, sondern die der Bank. Finanziert wird gegen den geschätzten Wert, nicht gegen Ihren Vertragspreis. Fällt das Gutachten niedrig aus, muss der Käufer die Lücke bar schließen, Sie senken den Preis — oder der Deal stirbt.[31]

Und hier steht der Staat offen aufseiten des Käufers. Die Verbraucherschutzbehörde CFPB sagt Käufern, es sei „sehr riskant, ein Haus über dem Schätzwert zu kaufen“, und ein niedriges Gutachten sei „ein starkes Indiz dafür, dass der Preis über dem Marktwert lag“. Eine Aufsichtsbehörde reicht Ihrem Käufer damit das Argument für einen Preisnachlass. Rechnen Sie damit, dass es benutzt wird.[31]

Wehrlos sind Sie nicht. Wenn das Gutachten falsche Vergleichsobjekte nutzte, die Fläche falsch erfasste oder eine Sanierung übersah, kann der Darlehensnehmer eine Reconsideration of Value (ROV) beantragen — die Bank soll erneut hinsehen. Die CFPB sagt das ausdrücklich. Fast niemand nutzt es. Liefern Sie die Belege: jüngste Verkäufe in Ihrer Straße, Rechnungen und Genehmigungen für Ihre Arbeiten, Fotos. Ein Gutachten ist eine fachliche Meinung — und Meinungen können falsch sein.[32]

Jeder siebte Deal stirbt. Planen Sie damit.

Redfin verfolgt, wie viele unterschriebene Deals nie zum Abschluss kommen. Im Mai 2026 platzten 13,6 Prozent — grob jeder siebte. Und das ist schon eine Weile so.[33]

Lesen Sie genau, denn die Schlagzeilen liegen daneben. Der Anteil war unverändert gegenüber dem Vormonat, der vierte flache Monat in Folge, und er bewegt sich seit zwei Jahren in einem Band von etwa 13,4 bis 14 Prozent. Zudem liegt er unter dem Höchststand von 2023. Die Deals brechen nicht neuerdings weg. Das ist schlicht die normale Ausfallquote am US-Häusermarkt — sie war immer da.[33]

Die Konsequenz ist praktisch, nicht emotional. Unterschreiben Sie keinen Kaufvertrag für Ihr nächstes Haus, der vollständig davon abhängt, dass dieser Verkauf pünktlich schließt. Buchen Sie keine Umzugsfirma auf ein Datum, das der Sachbearbeiter eines Fremden kontrolliert. Und stirbt ein Deal, kehrt Ihr Angebot mit einer Narbe an den Markt zurück — Käufer werden fragen, warum. Halten Sie den Prüfbericht und Ihre Antwort bereit.

Selbst verkaufen — und die Firmen, die es heute kaufen

Wenn Provisionen verhandelbar sind — warum nicht ganz weglassen? Manche versuchen es. In NARs jüngster Verkäuferbefragung nutzten 91 Prozent einen Makler, nur 5 Prozent verkauften selbst — ein Allzeittief für den Privatverkauf. Diese Zahl sank, nachdem sich die Provisionsregeln änderten. Sie stieg nicht.[34]

Darüber lohnt es sich nachzudenken. Selbst verkaufen heißt: Exposé schreiben, Preis setzen, vermarkten, Besichtigungen halten, Angebote lesen, die Inspektion managen, den Gutachter überzeugen, die Offenlegungen erledigen — und die Fair-Housing-Pflichten persönlich tragen. Das ist echte Arbeit, und die Ausnahmen, auf die Sie vielleicht bauen, sind enger als gedacht.

Dann ist da die andere Tür: Firmen, die Ihr Haus einfach kaufen. Opendoor ist die größte. Es lohnt, die reale Form dieses Geschäfts zu kennen statt des Mythos. 2025 verkaufte Opendoor 11.791 Häuser bei 8,0 Prozent Bruttomarge. Dann legte es einen Gang zu: Im ersten Quartal 2026 stieg die Bruttomarge auf 10,0 Prozent, es kaufte 45 Prozent mehr Häuser als im Vorquartal — nach eigenen Angaben das stärkste Ankaufsquartal seit 2022. Was auch immer Sie gelesen haben: Die Instant-Käufer ziehen sich nicht zurück.[35, 36]

Verkauft wird Ihnen Tempo und Sicherheit. Bezahlt wird das mit der Spanne zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis plus Servicegebühr. Und auf dem Etikett steht eine Warnung. 2024 erstattete die Federal Trade Commission fast 62 Millionen Dollar an 54.689 Hausverkäufer, nachdem sie Opendoors Marketing als irreführend eingestuft hatte: Laut FTC erhielten die meisten, die an Opendoor verkauften, „Tausende Dollar weniger, als sie beim Verkauf auf dem herkömmlichen Weg bekommen hätten“.[37]

Der Fall betraf Verhalten von vor Jahren, und die Firma hat sich verändert. Die Pointe ist nicht, dass Sofortangebote Betrug wären. Die Pointe ist: Tempo hat einen Preis, und dieser Preis steht nicht auf dem Angebot. Wenn Sie eines annehmen, holen Sie vorher — kostenlos — die Werteinschätzung eines gewöhnlichen Maklers ein, damit Sie wissen, was Sie eintauschen.

Die Betrugsmaschen, die Verkäufer jagen — nicht Käufer

Beginnen wir mit dem, was kein Betrug im üblichen Sinn war, denn es war legaler Papierkram. Eine Firma namens MV Realty bot Eigentümern ein paar hundert Dollar bar. Dafür nahm sie sich das exklusive Recht, das Haus die nächsten vierzig Jahre zu vermarkten — und ließ still ein Pfandrecht eintragen. Kaliforniens Generalstaatsanwalt einigte sich im Mai 2026 auf 2,5 Millionen Dollar, verschaffte fast 1.500 Eigentümern Abhilfe und verbannte die Firma für fünf Jahre aus dem kalifornischen Immobiliengeschäft.[38]

Beachten Sie, wer das tat: Generalstaatsanwälte der Bundesstaaten — Kalifornien, Pennsylvania, Oregon, Florida — nicht die FTC. Die Lehre lässt sich verallgemeinern. Wer Ihnen heute Bargeld für eine Unterschrift über einen Verkauf irgendwann bietet, schenkt Ihnen kein Geld. Sie verkaufen eine Option auf Ihr eigenes Haus — und zwar billig.[38]

Zweitens: die Anzeigen, die vor Dieben mit gefälschten Urkunden warnen und Ihnen „home title lock insurance“ verkaufen wollen. Die FTC-Warnung ist ungewöhnlich deutlich: „Stopp. Durchatmen. Das ist nur eine Masche, um Ihnen Angst zu machen.“ Es ist keine Eigentumsversicherung. In den Worten der FTC: „Es ist überhaupt keine Versicherung“ — nur ein Überwachungsdienst, der Sie informiert, nachdem die Urkunde bereits umgeschrieben wurde. Ihren Grundbucheintrag prüfen Sie beim County kostenlos.[39]

Drittens, und mit Abstand am teuersten: die Überweisung. Kriminelle beobachten Immobiliengeschäfte und mailen Ihnen oder Ihrem Abwickler kurz vor dem Abschluss neue Zahlungsanweisungen. Das Internet Crime Complaint Center des FBI verzeichnete 2025 275,1 Millionen Dollar Schaden durch Immobilienbetrug — nach 173,6 Millionen im Jahr davor, ein Sprung von 58 Prozent in einem Jahr. Business Email Compromise, die zugrundeliegende Technik, kostete Amerikaner über 3 Milliarden Dollar.[40]

Verkäufer halten das für ein Käuferproblem, weil der Käufer die Anzahlung überweist. Falsch. Auch Ihr Verkaufserlös wird überwiesen — eine einzige große Zahlung auf ein Konto, das jemand austauschen könnte. Die Regel ist einfach und kennt keine Ausnahme: Akzeptieren Sie Überweisungsdaten niemals per E-Mail. Rufen Sie die Title Company unter einer selbst recherchierten Nummer an — nicht der aus der Mail — und bestätigen Sie jede Ziffer laut. Tun Sie es auch, wenn Sie sicher sind. Besonders dann.[40]

Steuern beim Verkauf — auf einer Seite

Die meisten Verkäufer zahlen nichts. War das Haus mindestens zwei der letzten fünf Jahre Ihr Hauptwohnsitz, können Sie in der Regel bis zu 250.000 $ Gewinn steuerfrei stellen — bei gemeinsamer Veranlagung 500.000 $ — und das nur einmal alle zwei Jahre. Dieser Freibetrag ist der Grund, warum die große Mehrheit der Hausverkäufe gar keine Bundessteuer auslöst.[41]

Dieser Freibetrag hat genug bewegliche Teile — Teilfreistellungen, Abschreibungen aus Homeoffice oder früherer Vermietung, die Meldung des Überschusses —, um einen eigenen Artikel zu brauchen. Den gibt es: die Steuerbefreiung nach Section 121. Liegt Ihr Gewinn nahe an der Grenze, lesen Sie ihn. Hier folgt nur, was ein Verkäufer am Abschlusstisch braucht.

Übersteigt Ihr Gewinn den Freibetrag, wird nur der Überschuss besteuert — zum Satz für langfristige Kapitalgewinne. Für 2026 legt die IRS die 0-Prozent-Stufe bis 49.450 $ zu versteuerndem Einkommen für Alleinstehende und 98.900 $ für gemeinsam veranlagte Ehepaare fest; die 15-Prozent-Stufe reicht bis 545.500 $ bzw. 613.700 $, darüber gilt 20 Prozent. Gutverdiener zahlen zusätzlich womöglich die 3,8-Prozent-Steuer auf Nettokapitalerträge — aber nur auf den Teil des Gewinns, den der Freibetrag nicht abdeckt.[43, 44]

Zwei Dinge am Abschlusstisch sollten Sie erkennen. Erstens: Der Abwickler legt Ihnen womöglich eine Bescheinigung zur Unterschrift vor. Versichern Sie, dass es Ihr Hauptwohnsitz war, der Gewinn voll freistellbar ist und der Preis 250.000 $ nicht übersteigt — 500.000 $, wenn Sie Verheiratetsein bestätigen —, muss er gar kein Formular 1099-S einreichen. Zweitens: Provision und Verkaufskosten werden nicht zu Ihren Anschaffungskosten addiert. Sie werden vom Verkaufspreis abgezogen und ergeben den amount realized. Das umgekehrt zu machen, ist der häufigste Fehler in der Steuererklärung nach einem Hausverkauf.[45, 46, 42]

Zwei Sonderfälle, kurz. Sind Sie keine US-Person, verlangt eine Regel namens FIRPTA, dass der Käufer 15 Prozent des Kaufpreises einbehält und ans Finanzamt abführt. Es gibt eine Befreiung bei 300.000 $ und einen ermäßigten Satz von 10 Prozent bis 1.000.000 $ — beide aber nur, wenn der Käufer das Haus tatsächlich selbst bewohnt. Der Preis allein genügt nicht; genau diese Bedingung wird übersehen.[47, 48]

Und wenn Sie für weniger verkaufen, als Sie schulden — Short Sale oder drohende Zwangsversteigerung —, beachten Sie: Die Steuerregel, die erlassene Hypothekenschuld schützte, lief Ende 2025 aus. Erlassene Schuld kann damit zu steuerpflichtigem Einkommen werden. Das ist eine andere Lage mit anderen Regeln; wir behandeln sie in unseren Leitfäden zu Zwangsversteigerung und Hypothekenrückstand und Schuldenerlass und Formular 1099-C.

Das Geld kommt an. Und ist jetzt nicht versichert.

Ein Problem, das kaum jemand kommen sieht. Die FDIC-Einlagensicherung deckt 250.000 $ pro Einleger, pro Bank, pro Kontoart. Das mittlere US-Haus wurde im Juni 2026 für 440.600 $ verkauft. Selbst nach Ablösung der Hypothek kann die Überweisung größer sein als die Versicherung des Kontos, auf dem sie gerade gelandet ist.[49, 3]

Meist ist das ein kurzes Fenster, und es gibt einfache Lösungen: das Geld auf mehrere Banken verteilen, verschiedene Kontoarten nutzen oder in Staatsanleihen umschichten. Wissen Sie nur: Ein Geldmarkt-Investmentfonds ist nicht FDIC-versichert, wie immer der Name klingt. Wenn das Geld in neunzig Tagen die Anzahlung fürs nächste Haus ist, zählt Sicherheit mehr als Rendite.[49]

Ist das Geld nicht zweckgebunden — Sie verkleinern sich, ziehen zur Familie oder mieten eine Weile —, dann haben Sie gerade einen illiquiden Vermögenswert in das flexibelste Ding der Finanzwelt verwandelt. Die Entscheidung darüber verdient dieselbe Sorgfalt wie der Verkauf. Das ist eine andere Frage — und die Arithmetik der Zeit ist in beide Richtungen unerbittlich.

Häufige Fragen zum Hausverkauf 2026

Was Sie behalten sollten

Die Provision ist verhandelbar — und fast niemand verhandelt. Die Regeln von 2024 verbieten die Veröffentlichung der Käufermakler-Vergütung im MLS. Sie verbieten Ihnen nie, sie zu zahlen — und Verkäufer tun es weiterhin, mit rund 2,42 Prozent, praktisch unverändert. Das DOJ sagt, US-Provisionen lägen seit Jahrzehnten bei 5 bis 6 Prozent. Bei einem Haus für 440.600 $ sind ein halber Prozentpunkt rund 2.200 $. Fragen Sie.

Rechnen Sie zweimal, bevor Sie inserieren — nicht danach. Ihr Bargeld beim Abschluss zieht die Hypothek ab. Ihr steuerpflichtiger Gewinn nicht. Wer stark umgeschuldet hat, geht womöglich fast leer aus und schuldet trotzdem Steuer.

Die ersten zwei Wochen sind Ihre einzigen zwei Wochen. Bepreisen Sie den Markt, in dem Sie stehen — nicht den, an den Sie sich erinnern. Fast jedes fünfte aktive Angebot hat bereits nachgelassen, wenn auch weniger als im Vorjahr. Und stecken Sie Ihr Vorbereitungsbudget in den Bordstein, nicht in die Küche.

Rechnen Sie damit, dass jeder siebte Deal stirbt — und trauen Sie niemals einer Überweisungsanweisung aus einer E-Mail. Die Abbruchquote liegt seit zwei Jahren bei rund 13,6 Prozent; koppeln Sie Ihren nächsten Kauf also nicht an diesen Abschlusstermin. Und die Schäden durch Immobilien-Überweisungsbetrug erreichten 2025 275 Millionen Dollar — plus 58 Prozent in einem Jahr. Rufen Sie die Title Company unter einer selbst recherchierten Nummer an und lesen Sie jede Ziffer laut vor.

Dieser Artikel dient der Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Maklerverträge, Offenlegungspflichten und Transfersteuern richten sich nach Landesrecht und unterscheiden sich erheblich. Prüfen Sie vor jeder Unterschrift die Regeln dort, wo die Immobilie tatsächlich liegt.