2026年 住宅ローンリファイナンス完全ガイド：借り換えのタイミング、金利・期間変更型 vs キャッシュアウト、クロージングコスト、損益分岐点分析、FHA・VA・USDA Streamlineプログラム

住宅ローンリファイナンスとは何か、2026年に住宅所有者がリファイナンスする理由

住宅ローンリファイナンス（借り換え）とは、既存の住宅ローンを新しいローンで置き換えることです。一般的には、より低い金利の確保、ローン期間の変更、変動金利から固定金利への切り替え、民間住宅ローン保険（PMI）の解消、または蓄積された住宅エクイティからの現金引き出しを目的に行われます。新しいローンはクロージング日に既存ローン残高を全額返済し、借り手は交渉された条件で新ローンの返済を開始します。消費者金融保護局（CFPB）によると、リファイナンスは住宅所有者が下せる最も重要な金融判断の1つであり、適切なタイミングで行えばローン期間中に数万ドルを節約できる一方、タイミングを誤れば数千ドルを失う可能性もあります。[1]

2026年の金利環境は、数百万世帯にとってリファイナンスを積極的に検討すべきタイミングを生み出しています。フレディマック主要住宅ローン市場調査（PMMS）によると、2026年4月9日週時点で30年固定金利住宅ローンの平均は6.37%（前週6.46%、1年前6.62%から低下）、15年固定金利は平均5.74%でした。これらの水準は2023〜2024年サイクルのピーク約7.8%を大きく下回っており、そのピーク期に住宅ローンを固定した所有者は、現在リファイナンスを通じて月々の返済額を意味のある形で減らせる可能性があります。ただし、リファイナンスが実際に得になるかは、単純な金利差だけでなく、クロージングコスト、残債、住み続ける予定期間、そして新ローンが返済スケジュールをリセットするかどうかに依存します。[21]

2026年のリファイナンス判断は、より広範な金融政策の背景にも合わせて調整する必要があります。連邦準備制度（FRB）の連邦公開市場委員会（FOMC）は、年8回の定例会合でフェデラルファンド金利を決定します。住宅ローン金利はフェデラルファンド金利と完全に同じ方向に動くわけではありませんが、今後のFRBの政策経路に対する期待は、30年固定金利住宅ローンの価格設定の基準となる10年米国債利回りに強く影響します。借り手がリファイナンスを行う主な理由は3つです：（1）より低い金利を確保して月々の返済額を減らすため、（2）ローン期間を短縮するため — 例えば30年ローンを15年ローンに切り替えて住宅をより早く完済し、生涯の利息を節約するため、または（3）キャッシュアウトリファイナンスで住宅エクイティから現金を引き出し、住宅改修、債務整理、その他の大型支出に充てるためです。各目標には異なる計算、適格要件、リスクが伴い、本ガイドの残りの部分で詳しく説明します。[24]

いつリファイナンスが理にかなうのか？現代の金利低下ルール

何十年もの間、金融メディアは「1%ルール」を繰り返してきました — 金利を少なくとも1パーセントポイント下げられる場合にのみリファイナンスが意味を持つという考え方です。この経験則は、金利がより高く、クロージングコストがより低かった時代に生まれたもので、現在の環境にはうまく適合しません。現代の判断は、固定された金利低下の閾値ではなく、損益分岐点の計算に関するものです。正しい質問は次のとおりです：新しいローンのクロージングコストを回収するのに何ヶ月の低い返済が必要か、そしてその節約が実現するまで住宅を保有し続けるか？$500,000のローンで0.5%の金利低下は月$150以上を節約できますが、$5,000のクロージングコストがある$150,000のローンでの同じ0.5%の低下は、損益分岐点に達するだけで3年以上かかる場合があります。[2]

金利差以外にも、4つの追加要因がリファイナンスの判断を導く必要があります。第一に、時間軸：CFPBは損益分岐点までの期間と住宅に住み続ける予定期間を比較することを推奨しています。損益分岐点に到達する前に売却する予定であれば、リファイナンスはほとんど意味がありません。第二に、負債収入比率：ほとんどの従来型リファイナンスでは、負債収入比率（DTI）が43%以下である必要があり、貸し手は最も競争力のある価格設定のために通常36%以下を好みます。第三に、クレジットスコア：購入時の住宅ローンと同様に、リファイナンスで提示される金利はFICOスコアに大きく依存し、通常740以上の借り手に最良の価格設定が提供されます。第四に、現在の住宅エクイティ：ほとんどの従来型レート＆ターム・リファイナンスは、PMIを回避するために少なくとも20%のエクイティ（80%のLTV比率）を必要とします。[5, 1]

2026年の金利動向も関連する入力です。ファニーメイの経済戦略リサーチグループは、GDP、インフレ、労働市場データなどのマクロ経済条件に基づき30年固定金利住宅ローンの経路を予測する月次住宅予測（Housing Forecast）を発表しています。今後数ヶ月で金利がさらに低下すると考える借り手は待つことを決定する可能性があり、金利が安定したと考える借り手や反転を恐れる借り手は現在の価格をロックすることを決定する可能性があります。完璧な答えはありません。金利予測は保証ではなく推定であるためです。規律あるアプローチは、本日利用可能な金利で損益分岐点期間を計算し、節約がクロージングコストに見合うかを判断し、数学が正当化する以上に市場のタイミングを取ろうとしないことです。[20]

レート＆ターム・リファイナンスの解説

レート＆ターム・リファイナンス（「no cash-out」リファイナンスとも呼ばれます）は、既存の住宅ローンを異なる金利、異なる期間、またはその両方を持つ新しいローンに置き換えますが、付随的なクロージングコスト用の少額を除いてエクイティを引き出すことはありません。新しいローン額は本質的に既存ローンの残債と等しく、クロージング時に借り手に資金が流れ戻ることはありません。これは最も一般的なリファイナンスタイプで、最もシンプルな取引形態です。CFPBの住宅ローンオプション概要によると、ローン期間と金利タイプの選択は、すべての借り手が下す3つの中核的決定のうちの2つであり、残りの1つはローンプログラム自体です。[10]

従来型のレート＆ターム・リファイナンスの適格性は、借り手が安定した収入、許容可能なクレジットスコア（ほとんどの貸し手は620以上を求め、740以上で最良の金利）、および許容可能なローン・トゥ・バリュー（LTV）比率を証明することを一般的に要求します。ファニーメイまたはフレディマックが保証する従来型リファイナンスは通常、最大95%、場合によっては最大97%のLTVを許可しますが、エクイティが20%未満の借り手はLTVが80%に下がるまで通常PMIを支払う必要があります。申請プロセスは購入時の住宅ローンと同じです：借り手は所得証明（通常2年分のW-2または税務申告書と最近の給与明細）、銀行明細書、信用照会の許可を提出し、貸し手は鑑定を発注し、アンダーライターはClosing Disclosureを発行する前にファイルを審査します。[11]

レート＆ターム・リファイナンスを選ぶ一般的な理由は、金利が安定して見える、または上昇が予想される場合に、変動金利から固定金利ローンに切り替えることです。CFPBは違いを明確に説明しています：固定金利住宅ローンは全期間を通じて同じ金利を維持する一方、変動金利住宅ローン（ARM）は固定の導入期間（通常5年、7年、または10年）で開始し、その後市場指数に基づいて定期的に調整されます。ARMの固定期間終了間近の借り手は、固定金利ローンにリファイナンスして返済額の確実性を確保し、急激な金利上昇調整の可能性を回避することがよくあります。もう1つの主な使用例は期間短縮です：30年住宅ローンで23年残っている借り手は、15年ローンにリファイナンスして返済を加速し、生涯の利息で数万ドルを節約し、住宅ローンの完済を退職と一致させることができます。[12]

キャッシュアウト・リファイナンス：第二の融資なしでエクイティを活用

キャッシュアウト・リファイナンスは、既存の住宅ローンを新しい、より大きなローンに置き換え、その差額をクロージング時に現金で借り手に支払います。例えば、$400,000の価値がある住宅に$200,000の住宅ローンがある所有者は、新しい$280,000のローンにリファイナンスして既存の$200,000の残債を返済し、約$80,000の現金を受け取ることができます（クロージングコストを差し引いた後）。ホームエクイティローンやHELOC — 既存の住宅ローンの上に第2順位の担保権として位置する — とは異なり、キャッシュアウト・リファイナンスはすべてを単一の第1順位担保権、単一の金利、単一の月次返済に統合します。CFPBは、ホームエクイティローンとHELOCが別々のクロージングと別々のアンダーライティングを持つ構造的に異なる商品であると説明しています。[8]

キャッシュアウト・リファイナンスの上限はローンプログラムによって異なります。ファニーメイまたはフレディマックが保証するほとんどの従来型キャッシュアウト・リファイナンスの場合、最大LTVは80%で、借り手はリファイナンス後に少なくとも20%のエクイティを維持する必要があります。VA保証キャッシュアウト・リファイナンスの場合、プログラムはより高くなる可能性があり、歴史的には最大90%LTVまでですが、特定の貸し手のオーバーレイが適用される場合があります。VAキャッシュアウト・リファイナンスローンのページは、この商品が既存のVA住宅ローンを持つ退役軍人だけでなく、非VAローンからVA保証の第1順位住宅ローンに切り替える退役軍人も使用できると説明しています。FHAキャッシュアウト・リファイナンスも存在し、2019年のプログラム引き締め後、通常80%LTVに制限されています。[14]

キャッシュアウト・リファイナンスには、借り手が慎重に検討すべき特定のリスクがあります：以前は無担保だった負債（クレジットカード残高など）を、住宅を担保にした有担保負債に変換することです。借り手が住宅エクイティから$50,000を引き出してクレジットカードを返済し、その後職を失って債務不履行になった場合、クレジットカード会社は借り手の信用を損なうことしかできませんが、新しい住宅ローン会社は住宅を差し押さえることができます。キャッシュアウト・リファイナンスはまた返済スケジュールをリセットするため、借り手はより大きな残債に対してより長く利息を支払うことになります。CFPBは、LTV比率が価格設定に直接影響することを指摘しています — 貸し手が許可する範囲内であっても、LTVが高いほど通常はより高い金利または追加の価格調整につながります。[11]

リファイナンスのクロージングコスト：本当の価格

リファイナンスのクロージングコストは通常、新しいローン額の約2%から6%の範囲で、物件、貸し手、州、交渉された特定の手数料によって異なります。$300,000のリファイナンスでは、約$6,000から$18,000のクロージングコストに相当します。CFPBは、クロージングコストに通常含まれる手数料を次のように項目別に分類しています：オリジネーション手数料、申請手数料、鑑定手数料、信用報告書手数料、権原調査と権原保険、登録手数料、譲渡税（該当する場合）、測量手数料、一部の州での弁護士費用、住宅保険や固定資産税のエスクロー前払いなど。借り手は、わずかに高い金利を受け入れる代わりに、一部のクロージングコストを相殺するために貸し手クレジットを交渉できる場合もあります。[3]

リファイナンスの借り手が受け取る最も重要な開示書類はLoan Estimate（ローン見積書）であり、貸し手が完全な申請を受け取ってから3営業日以内に提供しなければならない標準化された3ページの書式です。CFPBのインタラクティブなLoan Estimate解説は、各項目を詳しく案内します：予想返済額、ローン条件、クロージングコスト詳細、3ページ目の比較指標（5年後、最初の10年間、APR、合計利息割合）。借り手は少なくとも3つの貸し手からLoan Estimateをリクエストし、並べて比較する必要があります。オリジネーション手数料、ポイント、貸し手手数料の小さな違いは、ローン期間中に数千ドルになる可能性があり、標準化された書式は同条件比較を簡単にするように特別に設計されています。[4]

2つの特定のコストカテゴリーには特別な注意が必要です。第一に、新しいLTV比率が80%を超える場合、借り手は民間住宅ローン保険（PMI）を支払う可能性が高いです。CFPBはこれを、借り手ではなく貸し手を保護する月次保険料として説明しており、LTVが80%（借り手のキャンセル要求権）または78%（連邦法による自動終了）に達するまで続きます。第二に、貸し手は固定資産税の一部年度と住宅保険の一部年度を含む前払い項目を徴収し、これらはクロージング時にエスクロー口座に預け入れられます。これらの前払い項目は、厳密には貸し手手数料ではありませんが、クロージングに必要な現金を膨らませます。[6, 7]

損益分岐点分析：リファイナンスが得になるかを判断する方法

リファイナンスの基本的な判断ツールは損益分岐点計算です。式はシンプルです：総クロージングコストを月々の返済額節約で割って、それらのコストを回収するのに必要な月数を求めます。リファイナンスが月々の元利金返済額を$200減らし、総クロージングコストが$6,000の場合、損益分岐点期間は$6,000 ÷ $200 = 30ヶ月となります。30ヶ月以降の低い返済額から得られる利益は純節約となり、30ヶ月前に売却、再リファイナンス、またはローン完済を行えば、取引で損失を被ることになります。CFPBとほとんどの消費者金融当局は、この計算をすべてのリファイナンス判断の基礎と見なしています。[1]

3つの具体例は、2026年のPMMS金利データを使用して損益分岐点計算が実際にどのように機能するかを示しています。例1：7.50%で$250,000の残債を持つ住宅所有者が6.37%にリファイナンス — 1.13パーセントポイントの低下。元利金返済額は$1,748から$1,558へ、月$190の節約。クロージングコスト$5,500の場合、損益分岐点期間は約29ヶ月 — 3年未満。例2：7.00%で$400,000の残債を持つ住宅所有者が6.37%にリファイナンス — 0.63ポイントの低下。返済額は$2,661から$2,495へ、月$166の節約。クロージングコスト$9,000の場合、損益分岐点は約54ヶ月 — 約4.5年。例3：6.75%で$150,000の残債を持つ住宅所有者が6.37%にリファイナンス。返済額は$973から$935へ、月わずか$38の節約。クロージングコスト$4,500の場合、損益分岐点は約118ヶ月 — ほぼ10年で、所有者が永遠に住み続ける予定でない限り、ほぼ確実に価値はありません。（これらの例では新しいローンで30年返済が新たに始まると仮定しています。現実は以下で扱う残存期間の考慮事項のためより微妙です。）[21, 3]

シンプルな損益分岐点の式が見落としている1つの複雑さは、返済スケジュールのリセットです。30年住宅ローンで23年残っている借り手が新しい30年ローンにリファイナンスすると、総返済スケジュールが7年延長されます。低い金利であっても、追加で7年間利息を支払うことで、見出しの節約の大部分が相殺される可能性があります。規律を回復する1つの方法は、残存返済日と一致するより短い期間にリファイナンスすることです — 例えば、残り23年の返済を新しい20年固定金利ローンにリファイナンスし、時計をリセットせずに低い金利を確保します。あるいは、借り手は新しい30年ローンにリファイナンスしながら、新しい短期間の返済額と新しい30年返済額の差額に相当する自発的な追加元本返済を行い、同じ完済日を達成しながらより大きな返済柔軟性を得ることもできます。損益分岐点計算は常に、月々の返済額の差だけでなく、計画された保有期間中の総利息コストを考慮すべきです。[1]

FHA Streamline リファイナンス：鑑定不要、書類削減

FHA Streamline リファイナンスは、連邦住宅局（FHA、HUDが管理）が提供する特別なプログラムで、既存のFHA保証住宅ローンを持つ借り手が、書類要件を削減し、ほとんどの場合新しい鑑定なしで、より迅速な処理で新しいFHAローンにリファイナンスすることを可能にします。プログラムの核心原則は、すでにFHA保証を受けて返済履歴を実証している借り手はすでに最も厳格なアンダーライティング・テストに合格しているため、リファイナンスは既存のファイルに依存できるというものです。公式のHUD Streamline リファイナンス・プログラム・ページによると、Streamlineは既存のFHA借り手のリファイナンス・コストと障壁を下げ、FHA保険基金の債務不履行リスクを軽減することを目的としています。[17]

FHA Streamline リファイナンスには2つのバリエーションがあります：信用適格型（credit-qualifying）と非信用適格型（non-credit-qualifying）。非信用適格型Streamlineはよりシンプルなバージョンです — 貸し手は信用照会を行わず、新しい鑑定を発注せず、新しい所得証明を要求しません。信用適格型Streamlineには信用と所得の検証が含まれますが、ほとんどの場合鑑定はスキップされます。両方のバリエーションは、既存のFHAローンが最新であること、借り手が現在のローンで少なくとも6ヶ月（理想的には12ヶ月）の返済履歴を実証すること、リファイナンスが「正味の実体的利益（net tangible benefit）」を生み出すことを必要とします — 通常、元利金プラス住宅ローン保険料の組み合わせ返済額の意味のある削減、または限定的な返済額増加でARMから固定金利ローンへの切り替えとして定義されます。[17]

いくつかの重要な制約が適用されます。FHA Streamline リファイナンスは、わずかな付随的金額（通常$500以下、小さなクロージングコスト超過分のみをカバーすることを目的とする）を超えるキャッシュアウトを許可しません。新しいローンには引き続き前払い住宅ローン保険料（UFMIP）と継続的な年間住宅ローン保険料（MIP）が課されますが、Streamlineが最初の3年以内にクロージングされる場合、元のローンのUFMIPが部分的に返金されることがあります。FHA Streamlineを検討している借り手は、少なくとも1つのFHA認定貸し手から完全なLoan Estimateを要求し、Streamlineがどの手数料を免除し、どの手数料を免除しないか、正味の実体的利益計算がどうなるかを貸し手に正確に確認する必要があります。Streamlineが従来のリファイナンスよりも速く安くても、依然としてクロージングコストが発生し、前のセクションで説明した同じ損益分岐点分析が適用されます。[17]

VA IRRRL：金利引き下げリファイナンス・ローン

退役軍人省（VA）は、適格な退役軍人、現役軍人、および特定の生存配偶者に、IRRRL（Interest Rate Reduction Refinance Loan、しばしば「earl」と発音）と呼ばれる極めて簡素化されたリファイナンス・オプションを提供しています。VAの説明によると、IRRRLはすでにVA保証住宅ローンを持つ借り手が月々の住宅ローン返済額を減らすか、変動金利から固定金利構造に切り替えて返済をより安定させるために設計されています。プログラムのシンプルさが中心的な利点です：ほとんどの場合、新しい鑑定は不要、新しい信用アンダーライティングは不要、所得検証は不要、許容されるクロージングコストを新しいローンに組み込むことができるためクロージング時の自己資金は不要です。[13]

すべてのVAローンの中核要素はファンディング・フィー（funding fee）で、これはVAプログラムが納税者資金なしで運営を続けるのを助ける一回限りの手数料です。公式VAファンディング・フィー・スケジュールは、IRRRLのファンディング・フィーをローン金額の0.5%に設定しており、これは購入またはキャッシュアウトVAローンのファンディング・フィーよりも大幅に低くなっています。$300,000のIRRRLの場合、ファンディング・フィーは$1,500で、この金額は新しいローンに組み込むことができます。VA障害補償を受けている退役軍人、扶養家族および補償補償金を受けている生存配偶者、特定のPurple Heart受賞者は、ファンディング・フィーが完全に免除されます。[15]

IRRRLの適格性は、VAキャッシュアウト・リファイナンスとは異なるいくつかの特定の要件を持っています。借り手はすでにVA保証ローンを持っている必要があり、住宅が現在または以前に主たる居住地であることを証明する必要があり、「正味の実体的利益」を示す必要があります — 通常、より低い金利、より低い月々の返済額、またはARMから固定金利構造への切り替えです。VAキャッシュアウト・リファイナンスとは異なり、IRRRLはエクイティから現金を引き出すために使用できず、借り手はIRRRLを使用して非VAローンをVAローンにリファイナンスすることはできません。VA Home Loansハブで要約されているより広範なVA住宅ローン給付スイートには、購入ローン、キャッシュアウト・リファイナンス、IRRRLが3つの主要ローンタイプとして含まれており、それぞれ独自の適格要件を持っています。[16]

農村地域の借り手向けUSDA Streamlined-Assist リファイナンス

米国農務省（USDA）の農村開発（Rural Development）部門は、適格な農村および郊外地域の購入者向けに、主に単一家族住宅保証ローンプログラム（Single Family Housing Guaranteed Loan Program）を通じて住宅ローンを提供しています。すでにUSDA保証住宅ローンを保有している借り手のために、同省はStreamlined-Assist リファイナンスと呼ばれる簡素化されたリファイナンスオプションを提供しており、金利が下落したときに既存のUSDA借り手が月々の返済額をできるだけ簡単に減らせるように設計されています。USDA単一家族住宅保証ローンプログラム・ページは、プログラムで利用可能な購入およびリファイナンス両方の商品の中心的な参照源です。[18]

Streamlined-Assist リファイナンスは、要求しない（NOT）ものに注目すべきです。標準トラックでは、新しい鑑定はなく、新しい信用審査もなく、新しい負債収入比率の計算もなく、最大LTVテストもありません。2つの主要な適格条件は、借り手が過去12ヶ月間最新の状態であった既存のUSDA保証ローンを保有している必要があり、新しいローンが正味の返済額節約を生み出さなければならないことです — 通常、結合された元本、利息、税金、保険（PITI）返済額で月最低$50の削減として定義されます。緩和されたアンダーライティングは、USDAローンで1年間期限内支払いを行ってきた借り手は既知の信用リスクであり、ゼロからアンダーライティングし直す必要はないというUSDAの見解を反映しています。[18]

Streamlined-Assist リファイナンスを検討している借り手は、プログラムの範囲を認識している必要があります。これは既存のUSDA保証住宅ローンを持つ借り手にのみ利用可能で、USDAローンに切り替えたい従来型、FHA、またはVAローンの借り手には利用できません。新しいローン期間は一般的に30年固定で、物件はUSDA融資の対象となる地域に位置する借り手の主たる居住地のままである必要があります。USDAはまた、保証ローンに対して前払い保証手数料と継続的な年間手数料を課しており、両方とも新しいローンのためにリセットされ、貸し手が課す他のクロージングコストとともに損益分岐点計算に組み込む必要があります。[18]

従来型リファイナンスの代替案：Fannie Mae RefiNowとFreddie Mac Refi Possible

FHA、VA、またはUSDAローンを持っていないが、ファニーメイが保証する従来型住宅ローンを持つ借り手のために、ファニーメイはRefiNowと呼ばれる低所得者向けリファイナンス・プログラムを提供しています。このプログラムは、地域中央所得（AMI）の100%以下の所得を持つ適格な住宅所有者のリファイナンス適格性を拡大し、特定のアンダーライティング柔軟性と価格譲歩を通じてそれらの借り手のリファイナンス・コストを削減することを目的としています。RefiNowは標準的な従来型リファイナンス商品よりも高い負債収入比率を許可し、鑑定が必要な場合には貸し手が$500の鑑定クレジットを提供することを要求し、それ以外の場合には借り手の金利を引き上げる特定のローンレベル価格調整を免除します。[19]

フレディマックは、同様に地域中央所得の100%以下の所得を持つ借り手を対象とするRefi Possibleと呼ばれる並行プログラムを提供しています。Refi Possibleは固定金利専用の商品で、負債収入比率を最大65%まで許可し、Loan Product Advisor指標スコアの最低要件はなく、キャッシュアウトを取引あたり最大$250に制限しています（事実上、付随的なクロージングコスト用の小額の許容範囲を持つレート＆ターム・リファイナンス）。適格な借り手にとって、Refi Possibleは、所得、信用、またはDTI指標が標準的な従来型リファイナンス商品から失格となる場合でも、利用可能なリファイナンス・オプションの範囲を大幅に拡大できます。RefiNowとRefi Possibleの両方は、従来のアンダーライティング・スクリーンが高所得申請者に調整されていたために、多くの低所得借り手が以前の低金利サイクル中にリファイナンスできなかったというギャップに対処するために設計されています。[22]

これらの専門的な低所得者向けプログラム以外でも、従来型レート＆ターム・リファイナンスの適格性は借り手のLTV比率とエクイティ・ポジションに依存し、それは住宅の現在の市場価値に依存します。連邦住宅金融庁（FHFA）のHouse Price Index（HPI）は、1970年代半ばまで遡るデータから50州すべてと400以上の都市の単一家族住宅価値を追跡しており、当初の購入以来どれだけのエクイティを構築したかを推定したい借り手に有用な参照を提供します。購入以来住宅が大幅に価値上昇した借り手は、80%LTV閾値を越えていることに気付き、当初の購入ローンがPMIを必要としていた場合でも、PMIを解消するためにリファイナンスできるようになる可能性があります。逆に、住宅が価値下落した借り手は、標準的な従来型リファイナンスではなくStreamlineプログラムに依存する必要があるかもしれません。[23]

税務上の影響：住宅ローン利息、ポイント、TCJA限度

項目別控除（itemize）を行う住宅所有者にとって、住宅ローン利息は利用可能な最も価値のある税制優遇の1つになり得ます。IRS Publication 936（住宅ローン利息控除）にルールが記載されています。2017年税制改革法（TCJA）の下で、控除可能な利息は一般的に、2017年12月15日以降に組まれたローンの場合、負債の最初の$750,000（既婚別申告の場合$375,000）に対する利息に制限されます。その日付以前に組まれた住宅ローンの場合、以前の$100万の限度が適用され、grandfatheringルールにより、既存ローンがリファイナンスされたときにもその古い扱いを維持できます — ただし、リファイナンスが古いローンの元本残高を超えず、その他の特定の条件が満たされている場合に限ります。grandfathering対象のローンをリファイナンスする借り手は、Publication 936を慎重に確認するか、税務専門家に相談して、リファイナンスがより高いTCJA以前の限度を維持するかどうかを確認する必要があります。[25]

リファイナンスにおけるディスカウント・ポイント（ローン・ディスカウントまたは前払い利息とも呼ばれる）の扱いは、購入時の扱いとは意味のある形で異なります。IRS Topic 504は、主たる居住地の購入時の住宅ローンで支払われたポイントが、いくつかの条件を満たす場合、支払った年に全額控除できる可能性があると説明しています。しかし、リファイナンスで支払われたポイントは、一般的に償却する必要があります — 一度にすべてを差し引くのではなく、ローン期間中に比例的に控除します。$3,000のポイントがある30年リファイナンスの場合、初年度に$3,000を差し引くのではなく、30年間毎年$100を差し引くことを意味します。借り手が元のリファイナンスが完全に償却される前に再度リファイナンスする場合、残りの未償却ポイントは通常、2回目のリファイナンスの年に全額控除できます。[26]

キャッシュアウト・リファイナンスは別の税務上の複雑さをもたらします。IRS Publication 936に記載されているTCJA以降のルールの下では、キャッシュアウト部分の利息は、収益がローンを担保にしている住宅を「購入、建設、または実質的に改善する（buy, build, or substantially improve）」ために使用される場合にのみ控除可能です。クレジットカードの返済、休暇資金、大学の学費支払い、または株式市場への投資のために引き出された現金は適格とならず、ローンの該当部分に帰属する利息は、ローンが住宅で担保されていても控除できません。住宅改修以外の目的でキャッシュアウト・リファイナンスを検討している借り手は、税引き後の計算を慎重に行うべきです。クレジットカードやその他の負債と比較した利息節約により、リファイナンスは依然として魅力的かもしれませんが、非改善部分での住宅ローン利息控除の喪失は計算を変える可能性があります。[25]

リファイナンスに関するよくある質問